Moltes de les consultes que rebem fan referencia al dubte sobre vendre o llogar els habitatges heretats. Els habitatges heretats representen més del 23% dels immobles disponibles, entre venda i lloguer, al mercat immobiliari. La principal tendència és la venda de l’immoble però no sempre és la millor opció
Òbviament, hi ha molts factors econòmics, jurídics, fiscals i conjunturals que influiran en la millor decisió. El primer que aconsellaríem fer és assessorar-nos professionalment de totes les opcions que tenim i de les conseqüències de les mateixes pel que fa a seguretat, rendibilitat i fiscalitat de l’operació. Qui millor ens aconsellarà, serà un agent immobiliari acreditat amb una bona formació, dilatada experiència i profund coneixement del mercat.
Motius per vendre o llogar els habitatges heretats
A setembre de 2023 el percentatge de pisos heretats disponibles al mercat immobiliari és del 23%. Al 2022 aquest percentatge era del 15%; el percentatge ha pujat 8 punts en un any. Ara trobem que cada vegada més els hereus i les hereves esdevenen venedors o arrendadors.
El primer que cal analitzar és qui té la propietat de l’immoble i de quina manera la té. En cas de venda de l’habitatge heretat serà molt diferent si la titularitat de l’immoble és d’un sol hereu o de varis hereus. Per exemple, si es vol vendre un habitatge on la propietat heretada del mateix és entre germans i n’hi ha algun que vol vendre i altres no, el que s’acostuma a fer és vendre la part de qui no vol l’immoble a qui sí el vol. En aquest cas, això és una greu errada ja que la fiscalitat és molt més alta que si es fa una extinció de condomini ja que es paguen molts menys impostos que si es fa una compra-venda entre particulars. L'únic impost que grava l’extinció de condomini és el d'Actes Jurídics Documentats i suposa entre un 0,5% i un 1% del valor de la venda.
També cal veure si tenim la total propietat o si hem heretat l’habitatge però l’usdefruit és d’una altra persona. Aquest cas es dona sovint quan mor un pare o una mare; l’habitatge passa als hereus però l’usdefruit del mateix serà del cònjuge que segueixi viu fins la seva mort. Això és important de tenir molt en compte ja que qui liquidarà impostos i les possibles càrregues de l’habitatge serà qui l’hereti. Inclús hi ha casos on l’immoble es posa en lloguer, les rendes del lloguer van al compte de qui té l’usdefruit i els impostos, menys els generats per les rendes del lloguer, els paguen els hereus.
Els principals motius, per ordre d’importància, en venda del immobles heretats son:
- Motius personals
- Por a possibles problemes en el lloguer de l’immoble
- No poder assumir les despeses de l’herència
- Pocs beneficis fiscals en el lloguer de l’immoble
- Voler comprar un altre immoble
- Percepció de poca rendibilitat en el lloguer
- Males experiències anteriors en lloguers
- Reactivació del mercat de compra-venda
- Pujada de preus dels habitatges i escalada de rendibilitat
Els principals motius, per ordre d’importància, en lloguer del immobles heretats son:
- Ingressos horitzontals, mantinguts i de llarg recorregut
- Voluntat de deixar-la en herència a generacions venidores
- Preferir que l’immoble estigui ocupat
- Alta rendibilitat del lloguer
Avui en dia al mercat trobem més hereus venedors (23%) que el hereus arrendadors (11%) pel que es pot desprendre d’aquests percentatges que encara es ven més que no pas en lloga l’habitatge heretat. Es nota, però, un petit canvi de tendència per la contracció d’operacions de compra-venda que hi ha el mercat immobiliari conseqüència, sobretot, de la pujada del tipus d’interès hipotecari que està en el 4,5% per hipoteques variables.
La normativa espanyola ofereix la possibilitat de, sense renunciar a l'herència, no haver de respondre amb el patrimoni propi sobre els deutes del causant. Davant l'augment d'herències amb deute, els hereus opten cada vegada més per blindar els seus actius. Tot i això, hi ha molts hereus i hereves que renuncien a la seva herència pel desmesurat Impost sobre Successions i Donacions
Dinàmiques al mercat dels habitatges heretats
Hem d’esmentar que les propietats heretades, transmeses de generació en generació, tenen les seves pròpies dinàmiques i particularitats. Mereixen una atenció especial ja que, en moltes ocasions, intervenen aspectes psicològics i sentimentals en la gestió de l’habitatge que no trobem a la resta d’immobles.
Els habitatges heretats són propietats que passen d'una generació a una altra a través d'un procés d'herència. Aquestes propietats poden incloure cases familiars, apartaments, terrenys, i qualsevol altre tipus de béns immobles. Sovint, aquests habitatges tenen un alt valor sentimental i emocional per als hereus, la qual cosa pot complicar el procés de presa de decisions relacionades amb la seva venda o lloguer, especialment quan hi ha més d’un hereu.
Amb el primer que ens trobem acostuma a ser la tensió entre el valor emocional i el valor de mercat dels habitatges heretats. Els hereus poden estar emocionalment lligats a la propietat, la qual cosa dificulta la presa de decisions racionals sobre què fer-ne.
Seguidament, ens trobem en que els habitatges heretats sovint requereixen un manteniment significatiu. Els costos de reparació i renovació poden ser alts, la qual cosa pot ser un obstacle pels hereus, especialment si tenen recursos financers limitats.
També es donen conflictes familiars per la gestió i la presa de decisions relacionades amb un habitatge heretat. Els desacords sobre si vendre, mantenir o llogar la propietat poden causar, i sovint causen, tensions entre els hereus.
Es millor vendre o llogar els habitatges heretats?
Més enllà de la preservació i llegat del patrimoni familiar, els immobles heretats acostumen a ser molt atractius pels inversors immobiliaris ja que solen adquirir-los en condicions molt favorables, reformar-los i posar-los al mercat obtenint una considerable rendibilitat. Això que sembla tant raonable i senzill de fer, no s’acostuma a fer per part dels hereus com a conseqüència de les significances psicoafectives que té per a ells i elles l’immoble. En aquests casos la majoria el posen a la venda tal qual l’han heretat. Si els hereus es decanten per posar l’habitatge el lloguer, sí acostumen a fer-hi una reforma.
Una vegada superats els aspectes emocionals, les operacions de venda o lloguer tindran una sèrie d’avantatges i inconvenients que caldrà racionalitzar i tenir en compte abans de prendre la decisió.
Avantatges de vendre l’habitatge heretat:
- Augment de liquiditat: vendre el pis suposa una entrada de diners en efectiu disponibles a partir del cobrament
- Benefici i rendiment: el mercat immobiliari acostuma a tenir un comportament alcista i ens suposarà un bon rendiment; molt per sobre de qualsevol producte financer
- Tranquil·litat emocional. vendre un pis és un fet una mica estressant ja que representa incerteses i algunes variables que escapen del nostre control. Aquesta intranquil·litat desapareix en el moment de la venda de l’immoble així com els lligams emocionals que poguéssim tenir
Avantatges de llogar l’habitatge heretat:
- Rendiment continuat: tenir un pis llogat ens suposa un rendiment continuat a curt, mig i llarg termini per la quota que obtenim del lloguer
- Rapidesa en l’operació: llogar un immoble és molt més ràpid que vendre’l. És més ràpid trobar el llogater ideal que el comprador ideal
- Manteniment patrimonial: com no venem, el nostre patrimoni no es redueix. Seguim tenint la propietat de l’immoble i podrem disposar del mateix segons la nostra necessitat i conveniència
I així com en cada cas hi ha avantatges, el cost d’oportunitat ens duu algun inconvenient. Trobareu tot el que heu de saber en el nostre article Vendre o llogar el pis.
Sigui quina sigui la vostra situació, estarem encantats de poder assessorar-vos
Ho venim fent des de 1929. Us esperem!
