L'extinció de condomini és un concepte jurídic relatiu al dret de propietat comuna sobre un bé, o més ben aquest sobre la desaparició de la propietat en comú d'un bé, per part de diverses persones.
El condomini, també conegut com pro indivís, comunitat de béns o copropietat és la propietat en comú d'un bé per diversos titulars, en la qual s'assignen quotes de propietat a cadascun d'ells. El dret a aquesta propietat que tindrà cada titular serà parcial i en funció de la quota assignada.
Per què fer una extinció de condomini?
L'extinció de condomini està molt relacionada amb el sector immobiliari ja que fonamentalment es dirigeix als copropietaris d'un immoble.
És un acte jurídic íntimament relacionat amb casos de divorcis i herències on els actors volen posar fi a una titularitat compartida del bé.
Bàsicament, acollir-se i realitzar una extinció de condomini respon a dos factors:
- A la necessitat de finalitzar una propietat comuna entre diverses persones.
- Al seu tracte fiscal ja que, com veurem més endavant, fiscalment és molt millor practicar l'extinció de condomini que plantejar una compra venda entre particulars. Es paguen menys impostos, la diferència és més que notable.
Explicitem que només els copropietaris de, en el nostre cas, un immoble poden realitzar l'extinció de condomini sent aquest un dret irrenunciable i sense prescripció de qualsevol propietari d'un proindivís.
Normes i causes de l'extinció de condomini
Les normes que regeixen un condomini i les possibles causes d'extinció les trobem en el codi civil en els articles que van del 395 al 406.
L'extinció de condomini pot demanar-la qualsevol copropietari en el moment que desitgi. Així resa l'article 400 del codi civil: “Cap copropietari estarà obligat a romandre en la comunitat. Cadascun d'ells podrà demanar en qualsevol temps que es divideixi la cosa comuna”. Quan un dels copropietaris del bé comú notifica la seva voluntat de dissoldre el condomini, els altres no poden negar-se.
En el cas de divorci, una extinció de condomini no pot afectar l'ús de l'immoble si un jutge ha adjudicat l'ús d'aquest immoble a un dels *conyugues i als fills del matrimoni. El dret d'ús queda, d'aquesta manera, protegit encara que la titularitat de l'immoble ja no sigui comú.
En el cas que el bé comú estigui gravat amb una hipoteca i hi hagi diversos deutors; l'extinció de condomini no implica l'extinció del deute de l'antic copropietari. En aquest cas cal demanar a l'entitat bancària l'adjudicació d'aquest deute al nou propietari.
Les causes de l'extinció solen venir derivades de la renúncia d'un o diversos dels copropietaris de la seva quota, de la possible venda de l'immoble o de la divisió del bé comú. Pot realitzar-se de mutu acord o forçar-ho per via judicial en el cas que no es doni l'acord comú.
Avantatges de l'extinció de condomini
Bàsicament són avantatges fiscals i monetaris a causa del tracte fiscal previst. Aquest acte està exempt de l'impost de transmissió de béns patrimonials. No es considera una transmissió patrimonial pel que l'aplicació d'aquest impost no escau.
Tampoc està gravat per la plusvàlua municipal pel fet que al no considerar-se una transmissió patrimonial, no s'ha produït el fet imposable gravat per aquest impost. En el cas que es donés una compravenda entre les parts el venedor sí que hauria de fer-se càrrec d'aquest impost.
En el cas de la renda de les persones físiques, una extinció de condomini no generaria un increment/disminució patrimonial en renda.
L'únic impost que grava aquest acte és l'Actes Jurídics Documentats i suposa entre un 0,5% i un 1% del valor de la venda en funció de la comunitat i municipi on es realitzi l'extinció de condomini.
Una extinció de condomini implica que el copropietari que cedeix la propietat del bé rebi una contraprestació a canvi, normalment monetària. Si no hi hagués contraprestació, el cas podria arribar a tractar-se com una donació encoberta, sent gravat com a tal i amb el risc de rebre una sanció. L'extinció de condomini és una operació molt menys onerosa que la compravenda o la donació.
Les despeses associades a aquest acte, a part de l'impost d'Actes Jurídics Documentats, són els de gestoria i notaria.
Resumint, l'extinció de condomini és la millor solució per a dos casos molt concrets: una parella que es divorciarà, té un habitatge en comú i no determinen com repartir-la; o diversos hereus que dubten de com dividir la propietat.
