La extinción de condominio es un concepto jurídico relativo al derecho de propiedad común sobre un bien, o mejor dicho sobre la desaparición de la propiedad en común de un bien, por parte de varias personas.
El condominio, también conocido como pro indiviso, comunidad de bienes o copropiedad es la propiedad en común de un bien por varios titulares, en la que se asignan cuotas de propiedad a cada uno de ellos. El derecho a dicha propiedad que tendrá cada titular será parcial y en función de la cuota asignada.
¿Por qué hacer una extinción de condominio?
La extinción de condominio está muy relacionada con el sector inmobiliario ya que fundamentalmente se dirige a los copropietarios de un inmueble.
Es un acto jurídico íntimamente relacionado con casos de divorcios y herencias donde los actores quieren poner fin a una titularidad compartida del bien.
Básicamente, acogerse y realizar una extinción de condominio responde a dos factores:
- A la necesidad de finalizar una propiedad común entre varias personas.
- A su trato fiscal ya que, como veremos más adelante, fiscalmente es mucho mejor practicar la extinción de condominio que plantear una compra venta entre particulares. Se pagan menos impuestos, la diferencia es más que notable.
Explicitemos que sólo los copropietarios de, en nuestro caso, un inmueble pueden realizar la extinción de condominio siendo éste un derecho irrenunciable y sin prescripción de cualquier propietario de un proindiviso.
Normas y causas de la extinción de condominio
Las normas que rigen un condominio y las posibles causas de extinción las encontramos en el código civil en los artículos que van del 395 al 406.
La extinción de condominio puede pedirla cualquier copropietario en el momento que desee. Así reza el artículo 400 del código civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Cuando uno de los copropietarios del bien común notifica su voluntad de disolver el condominio, los otros no pueden negarse.
En el caso de divorcio, una extinción de condominio no puede afectar al uso del inmueble si un juez ha adjudicado el uso de ese inmueble a uno de los conyugues y a los hijos del matrimonio. El derecho de uso queda, de esta forma, protegido aunque la titularidad del inmueble ya no sea común.
En el caso de que el bien común esté gravado con una hipoteca y haya varios deudores; la extinción de condominio no implica la extinción de la deuda del antiguo copropietario. En este caso hay que pedir a la entidad bancaria la adjudicación de esa deuda al nuevo propietario.
Las causas de la extinción suelen venir derivadas de la renuncia de uno o varios de los copropietarios de su cuota, de la posible venta del inmueble o de la división del bien común. Puede realizarse de mutuo acuerdo o forzarlo por vía judicial en el caso que no se dé el acuerdo común.
Ventajas de la extinción de condominio
Básicamente son ventajas fiscales y monetarias debido al trato fiscal previsto. Este acto está exento del impuesto de transmisión de bienes patrimoniales. No se considera una transmisión patrimonial por lo que la aplicación de este impuesto no ha lugar.
Tampoco está gravado por la plusvalía municipal debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible gravado por este impuesto. En el caso que se diera una compraventa entre las partes el vendedor sí debería hacerse cargo de este impuesto.
En el caso de la renta de las personas físicas, una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta.
El único impuesto que grava este acto es el Actos Jurídicos Documentados y supone entre un 0,5% y un 1% del valor de la venta en función de la comunidad y municipio donde se realice la extinción de condominio.
Una extinción de condominio implica que el copropietario que cede la propiedad del bien reciba una contraprestación a cambio, normalmente monetaria. Si no hubiere contraprestación, el caso podría llegar a tratarse como una donación encubierta, siendo gravado como tal y con el riesgo de recibir una sanción. La extinción de condominio es una operación mucho menos onerosa que la compraventa o la donación.
Los gastos asociados a este acto, aparte del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son los de gestoría y notaría.
Resumiendo, la extinción de condominio es la mejor solución para dos casos muy concretos: una pareja que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no determinan cómo repartirla; o varios herederos que dudan de cómo dividir la propiedad.
En Cimmo Carbonell Inmobiliaria llevamos desde 1929 asesorando a nuestros clientes en todo lo relacionado con el mundo inmobiliario
Estaremos encantados de resolver cualquier duda que nos plantee ¡Le esperamos!
