Muchas de las consultas que recibimos hacen referencia a la duda sobre vender o alquilar las viviendas heredadas. Las viviendas heredadas representan más del 23% de los inmuebles disponibles, entre venta y alquiler, del mercado inmobiliario. La principal tendencia es la venta del inmueble, pero no siempre es la mejor opción
Obviamente, hay muchos factores económicos, jurídicos, fiscales y coyunturales que influirán en la mejor decisión. Lo primero que aconsejaríamos hacer, es asesorarnos profesionalmente de todas las opciones que tenemos y de las consecuencias de las mismas en cuanto a seguridad, rentabilidad y fiscalidad de la operación. Quién mejor nos aconsejará, será un agente inmobiliario acreditado con una buena formación, dilatada experiencia y profundo conocimiento del mercado.
Motivos para vender o alquilar las viviendas heredadas
En septiembre de 2023 el porcentaje de pisos heredados disponibles en el mercado inmobiliario es del 23%. En el 2022 este porcentaje era del 15%; el porcentaje ha subido 8 puntos en un año. Ahora encontramos que cada vez más los herederos y las herederas son vendedores o arrendadores.
Lo primero que hay que analizar es quien tiene la propiedad del inmueble y de qué manera la tiene. En caso de venta de la vivienda heredada será muy diferente si la titularidad del inmueble es de un solo heredero o de varios herederos. Por ejemplo, si se quiere vender una vivienda donde la propiedad heredada del mismo es entre hermanos y hay alguno que quiere vender y otros no, lo que se acostumbra a hacer es vender la parte de quien no quiere el inmueble a quien sí lo quiere. En este caso, esto es un grave error puesto que la fiscalidad es mucho más alta que si se hace una extinción de condominio puesto que se pagan muchos menos impuestos que si se hace una compra-venta entre particulares. El único impuesto que grava la extinción de condominio es el de Actos Jurídicos Documentados y supone entre un 0,5% y un 1% del valor de la venta.
También hay que ver si tenemos la total propiedad o si hemos heredado la vivienda pero el usufructo es de otra persona. Este caso se da a menudo cuando muere un padre o una madre; la vivienda pasa a los herederos, pero el usufructo del mismo será del cónyuge que siga vivo hasta su muerte. Esto es importante de tener en cuenta puesto que quien liquidará impuestos y las posibles cargas de la vivienda será quien lo herede. Incluso hay casos donde el inmueble se pone en alquiler, las rentas del alquiler van a la cuenta de quien tiene el usufructo y los impuestos, menos los generados por las rentas del alquiler, los pagan los herederos.
Los principales motivos, por orden de importancia, en venta de los inmuebles heredados son:
- Motivos personales
- Miedo a posibles problemas en el alquiler del inmueble
- No poder asumir los gastos de la herencia
- Pocos beneficios fiscales en el alquiler del inmueble
- Querer comprar otro inmueble
- Percepción de poca rentabilidad en el alquiler
- Malas experiencias anteriores en alquileres
- Reactivación del mercado de compra-venta
- Subida de precios de las viviendas y escalada de rentabilidad
Los principales motivos, por orden de importancia, en alquiler de los inmuebles heredados son:
- Ingresos horizontales, mantenidos y de largo recorrido
- Voluntad de dejarla en herencia a generaciones venideras
- Preferir que el inmueble esté ocupado
- Alta rentabilidad del alquiler
Hoy en día en el mercado encontramos más herederos vendedores (23%) que herederos arrendadores (11%) por lo que se puede desprender de estos porcentajes que todavía se vende más que se alquila la vivienda heredada. Se nota, pero, un pequeño cambio de tendencia por la contracción de operaciones de compra-venta que hay el mercado inmobiliario consecuencia, sobre todo, de la subida del tipo de interés hipotecario que está en el 4,5% por hipotecas variables.
La normativa española ofrece la posibilidad de, sin renunciar a la herencia, no tener que responder con el patrimonio propio sobre las deudas del causante. Ante el aumento de herencias con deuda, los herederos optan cada vez más blindar sus activos. Aun así, hay muchos herederos y herederas que renuncian a su herencia por el desmesurado Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Dinámicas en el mercado de las viviendas heredadas
Tenemos que mencionar que las propiedades heredadas, transmitidas de generación en generación, tienen sus propias dinámicas y particularidades. Merecen una atención especial puesto que, en muchas ocasiones, intervienen aspectos psicológicos y sentimentales en la gestión de la vivienda que no encontramos en el resto de inmuebles.
Las viviendas heredadas son propiedades que pasan de una generación a otra a través de un proceso de herencia. Estas propiedades pueden incluir casas familiares, apartamentos, terrenos, y cualquier otro tipo de bienes inmuebles. A menudo, estas viviendas tienen un alto valor sentimental y emocional para los herederos, lo cual puede complicar el proceso de toma de decisiones relacionadas con su venta o alquiler, especialmente cuando hay más de un heredero.
Con lo primero que nos encontramos acostumbra a ser la tensión entre el valor emocional y el valor de mercado de las viviendas heredadas. Los herederos pueden estar emocionalmente ligados a la propiedad, lo cual dificulta la toma de decisiones racionales sobre qué hacer.
Seguidamente, nos encontramos en que las viviendas heredadas a menudo requieren un mantenimiento significativo. Los costes de reparación y renovación pueden ser altos, lo cual puede ser un obstáculo por los herederos, especialmente si tienen recursos financieros limitados.
También se dan conflictos familiares por la gestión y la toma de decisiones relacionadas con una vivienda heredada. Los desacuerdos sobre si vender, mantener o alquilar la propiedad pueden causar, y a menudo causan, tensiones entre los herederos.
¿Es mejor vender o alquilar las viviendas heredadas?
Más allá de la preservación y legado del patrimonio familiar, los inmuebles heredados acostumbran a ser muy atractivos para los inversores inmobiliarios puesto que suelen adquirirlos en condiciones muy favorables, reformarlos y ponerlos en el mercado obteniendo una considerable rentabilidad. Esto que parece tan razonable y sencillo de hacer, no se acostumbra a hacer por parte de los herederos como consecuencia de las significancias psicoafectivas que tienen para ellos y ellas el inmueble. En estos casos la mayoría lo ponen a la venta tal cual lo han heredado. Si los herederos se decantan para poner la vivienda el alquiler, sí acostumbran a hacer una reforma.
Una vez superados los aspectos emocionales, las operaciones de venta o alquiler tendrán una serie de ventajas e inconvenientes que habrá que racionalizar y tener en cuenta antes de tomar la decisión.
Ventajas de vender la vivienda heredada
- Aumento de liquidez: vender el piso supone una entrada de dinero en efectivo disponible a partir del cobro
- Beneficio y rendimiento: el mercado inmobiliario acostumbra a tener un comportamiento alcista y nos supondrá un buen rendimiento; muy por encima de cualquier producto financiero
- Tranquilidad emocional. vender un piso es un hecho un poco estresante puesto que representa incertidumbres y algunas variables que escapan de nuestro control. Esta intranquilidad desaparece en el momento de la venta del inmueble, así como los vínculos emocionales que pudiéramos tener
Ventajas de alquilar la vivienda heredada
- Rendimiento continuado: tener un piso alquilado nos supone un rendimiento continuado a corto, medio y largo plazo por la cuota que obtenemos del alquiler
- Rapidez en la operación: alquilar un inmueble es mucho más rápido que venderlo. Es más rápido encontrar el inquilino ideal que el comprador ideal
- Mantenimiento patrimonial: como no vendemos, nuestro patrimonio no se reduce. Seguimos teniendo la propiedad del inmueble y podremos disponer del mismo según nuestra necesidad y conveniencia
Y así como en cada caso hay ventajas, el coste de oportunidad nos lleva algún inconveniente. Encontraréis todo el que tenéis que saber en nuestro artículo Vender o alquilar el piso
