Revisions en la compra i venda d’habitatge

Hi ha moltes revisions en la compra i venda d’habitatge que cal fer abans de signar el contracte. És més, moltes de les que llistarem a sota s’haurien de fer just al començar a cercar habitatge o quan ens disposem a vendre. Tant si el que volem és vendre un immoble com si volem comprar o llogar un pis, aquestes passes prèvies a seguir ens garantiran l’èxit de la operació i ens evitaran sorpreses desagradables.

Estat de l’habitatge

Abans de comprar un pis, cal revisar a fons l’estat de l’habitatge i de l’edifici on s’ubica.  Antiguitat de la finca, estat de façanes, balcons i terrasses. Previsió d’obres o d’intervencions municipals. També és recomanable fer una bona ullada als elements comuns com la pròpia escala, els ascensors, pàrquings, zones comunitàries, piscines.

És aconsellable fer una volta pel barri o urbanització on vulguem comprar per a veure quins serveis hi ha a propers com escoles, biblioteques, xarxa de transport públic, botigues, mercats... Si el que volem és vendre, cal que assenyalem a la oferta o als anuncis que es publiquin totes aquestes avantatges intangibles que te el nostre pis. Un habitatge situat a una zona amb bona comunicació, amb bons i variats serveis, prop de centres d’interès i amb una bona xarxa de transport públic es valorarà molt més, però és important explicitar-ho i donar-li valor  per si el possible comprador no ho ha fet.

Una vegada dins el pis o casa el primer que dirimirem serà la diferència entre metres construïts i metres útils. Normalment els metres quadrats útils acostumen a ser el 85% dels metres construïts. És fonamental que quedi ben clar amb el comprador o venedor de quins estem parlant.

La grandària i distribució serà un factor fonamental en la compra venda ja que cada un de nosaltres té necessitats particulars i la distribució dins un habitatge les ha de satisfer. Seguidament revisarem les instal·lacions de subministraments.

Hi ha altres elements més subjectius com la quantitat de llum natural que té força importància. Dins aquesta categoria n’hi ha altres, com l’aïllament tèrmic i acústic, que a priori no es tenen gaire en compte, i que afectaran en menor o major mesura la nostra qualitat de vida quan siguem a casa.

Propietat i qualificació

Al Registre de la Propietat, hi ha anotades totes les dades relatives a l’immoble. Les referències cadastrals i les dades fiscals o personals dels venedors han de ser coincidents amb les dades que constin a l’oferta i contracte de compra venda immobiliària.

En el següent enllaç hi ha les adreces del Registre de la Propietat a Barcelona 

La qualificació urbanística d'un habitatge és quelcom a revisar ja que pot afectar els plans futurs que hi tinguem com, per exemple, fer obres de reforma o ampliar-ne els metres quadrats. 

El millor és que l’immoble en qüestió no tingui cap afectació per un possible pla urbanístic de l’ajuntament. El desconeixement d’una afectació no és un factor eximent; per això és recomanable documentar-nos al departament d’urbanisme de l’ajuntament on estigui registrada la propietat.

Càrregues i pagaments

Són diferents si sou venedors o compradors. El que per a un és una obligació per l’altre és un dret.

També hi ha alguna diferència en cas de compra d’habitatge de primera mà o usat. I la constitució d’hipoteca o que n’hi hagués hagut alguna de constituïda prèviament, és el tercer factor que té la seva influència en els requisits formals de l’operació.

Els principals punts a tenir clars són:

• Preu de l’habitatge. El que s’acorda com a valor de transacció de l’immoble
• IVA. Pot anar del 10% al 4% en cas que sigui obra nova, protecció oficial... Cal consultar, si no es té clar, a l’Agència Tributària
• Impost sobre actes jurídics documentats
• Despeses derivades de la constitució d'hipoteca com notari, registre i/o les de cancel•lació d'hipoteca en cas de subrogació
• Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i les còpies
• Inscripció en el Registre de la Propietat
• Despeses de gestoria
• Llibertat de càrregues; especialment pel fa a la cancel·lació registral de la hipoteca i a estar al corrent de les despeses comunitàries
• Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) si és un habitatge de segona mà
• La plusvàlua

 

Serveis bàsics

Cal donar-nos d’alta a serveis d’aigua, llum, gas, telèfon, Internet... És més que aconsellable fer-ho al nostre nom en cas de primera compra o canviar el titular en cas de compra de segona mà. Serà un bon moment per a acollir-se a una bona oferta ja que des que el mercat esta alliberat la competència és gran.

Assegurances

En principi les assegurances obligatòries acostumen a ser les que cobreixen la Responsabilitat Civil pel que fa a danys a tercers. Ningú pot obligar-nos a assegurar el contingut de casa nostra, tot i que és força recomanable. 

Fa uns anys les entitats bancàries exigien contractar una assegurança de vida associada a la hipoteca. Això no era exigible abans ni ara;  la seva exigència no és preceptivament legal.

Sí hi ha assegurances obligatòries i exigibles a constructors i promotors com la de danys materials o la de caució. 

Documents

Aquest son els que s’han de presentar a qualsevol compra venda d’habitatges. Seran exigibles uns o altres en funció de si és habitatge nou o usat.

• Títol de propietat 
• Plànol de l'habitatge
• Certificat de domini i càrregues
• Certificat cadastral de l’habitatge
• Cèdula d'habitabilitat
• Certificat d’aptitud, si l’edifici ha hagut de passar una inspecció tècnica.
• Nota simple informativa del Registre de la Propietat actualitzada.
• Escriptura de la declaració d’obra nova i divisió horitzontal i, si escau, dels estatus de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats
• Garanties de l'habitatge 
• Documentació relativa a la hipoteca constituïda
• Escriptura de compravenda del venedor o, si no se’n té, dades registrals de l'habitatge
• Rebut de pagament de l'última anualitat de l’IBI
• Certificat relatiu a l’estat de deutes dels transmissors amb la comunitat
• Certificat de final d'obra
• Cèdula d'habitabilitat
• Llicència de primera ocupació
• Garantia obligatòria
• Connexió a la xarxa de servei general dels serveis previstos per xarxa
• Compliment de les condicions imposades en la llicència d'obres
• Llibre de l'edifici
• Divisió del crèdit hipotecari, si escau, entre totes les entitats registrals de l’immoble

És rellevant, a més, demanar la qualificació urbanística de l'habitatge per verificar-ne la legalitat urbanística. Es pot sol·licitar tant al venedor com als serveis urbanístics de l'Ajuntament.

Sigui quin sigui el vostre cas recomanem que abans de posar casa vostra a la venda, sol·liciteu orientació a un agent immobiliari local i titulat. Recomanarà el millor preu de sortida de l’immoble, els intervals de negociació i quina rendibilitat podem esperar. També us assessorarà a nivell financer i fiscal. Us acompanyarà en tot el procés i us ajudarà en el que us sigui menester. Per suposat, farà tot tipus de tramitacions documentals per a vosaltres i accelerarà la venda o la compra de l’habitatge.

I aquí trobareu uns consells per a vendre bé casa vostra