19 de octubre de 2020

Revisiones en la compra y venta de viviendas

Hay muchas revisiones en la compra y venta de viviendas que hay que hacer antes de firmar el contrato. Es más, muchas de las que listaremos debajo se tendrían que hacer justo al empezar a buscar vivienda o cuando nos disponemos a venderla. Tanto si lo que queremos es vender un inmueble cómo si queremos comprar o alquilar un piso, estos pasos previos a seguir garantizarán el éxito de la operación y nos evitarán sorpresas desagradables.


Estado de la vivienda

Antes de comprar un piso, hay que revisar a fondo el estado de la vivienda y del edificio donde se ubica.  Antigüedad de la finca, estado de fachadas, balcones y terrazas. Previsión de obras o de intervenciones municipales. También es recomendable revisar a consciencia los elementos comunes como la propia escalera, los ascensores, parkings, zonas comunitarias, piscinas.


Es aconsejable dar una vuelta por el barrio o urbanización donde queramos comprar para ver qué servicios hay cerca tales como escuelas, bibliotecas, red de transporte público, tiendas, mercados... Si lo que qeremos es vender, hace falta que señalemos en la oferta o en los anuncios que se publiquen todas estas ventajas intangibles que tiene nuestro piso. Una vivienda situada en una zona con buena comunicación, con buenos y variados servicios, cerca de centros de interés y con una buena red de transporte público se valorará mucho más, pero es importante explicitarlo y darle valor  por si el posible comprador no lo ha hecho.


Una vez dentro del piso o casa, lo primero que dirimiremos será la diferencia entre metros construidos y metros útiles. Normalmente los metros cuadrados útiles acostumbran a ser el 85% de los metros construidos. Es fundamental que quede muy claro con el comprador o vendedor de cuáles estamos hablando.

El tamaño y distribución será un factor fundamental en la compra venta puesto que cada uno de nosotros tiene necesidades particulares y la distribución dentro de una vivienda las tiene que satisfacer. Seguidamente revisaremos las instalaciones de suministros.

Hay otros elementos más subjetivos como la cantidad de luz natural que tiene mucha importancia. Dentro de esta categoría hay otras, como el aislamiento térmico y acústico, que a priori no se tienen muy en cuenta, y que afectarán en menor o mayor medida nuestra calidad de vida cuando estemos en casa.


Propiedad y calificación

En el Registro de la Propiedad, hay anotados todos los datos relativos al inmueble. Las referencias catastrales y los datos fiscales o personales de los vendedores tienen que ser coincidentes con los datos que consten a la oferta y contrato de compra venta inmobiliaria.

En este enlace hay un buscador para encontrar las direcciones del Registro de la Propiedad en Barcelona

La calificación urbanística de una vivienda es algo a revisar puesto que puede afectar los planes futuros que  tengamos cómo, por ejemplo, hacer obras de reforma o ampliar sus metros cuadrados. 

Lo mejor es que el inmueble en cuestión no tenga ninguna afectación por un posible plan urbanístico del ayuntamiento. El desconocimiento de una afectación no es un factor eximente; por eso es recomendable documentarnos en el departamento de urbanismo del ayuntamiento donde esté registrada la propiedad.


Cargas y pagos

Son diferentes si sois vendedores o compradores. El que para uno es una obligación por el otro es un derecho.

También hay alguna diferencia en caso de compra de vivienda de primera mano o de vivienda usada. Y la constitución de hipoteca o que hubiese habido alguna de constituida previamente, es el tercer factor que tiene su influencia en los requisitos formales de la operación.


Los principales puntos a tener claros son:

  • Precio de la vivienda. El que se acuerda como valor de transacción del inmueble
  • IVA. Puede ir del 10% al 4% en caso de que sea obra nueva, protección oficial... Hay que consultar, si no se tiene claro, a la Agencia Tributaria
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados
  • Gastos derivados de la constitución de hipoteca como notario, registro y/o las de cancelación de hipoteca en caso de subrogación
  • Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y las copias
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Gastos de gestoría
  • Libre de cargas; especialmente las referentes a la cancelación registral de la hipoteca y a estar al corriente de los gastos comunitarios
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es una vivienda de segunda mano.
  • La plusvalía


Servicios básicos

Hay que darnos de alta en los servicios de agua, luz, gas, teléfono, Internet... Es más que aconsejable hacerlo a nuestro nombre en caso de primera compra o cambiar el titular en caso de compra de vivienda segunda mano. Será un buen momento para acogerse a una buena oferta puesto que desde que el mercado esta liberado la competencia es grande.


Seguros

En principio los seguros obligatorios acostumbran a ser los que cubren la Responsabilidad Civil en cuanto a daños a terceros. Nadie puede obligarnos a asegurar el contenido de casa nuestra, a pesar de que es bastante recomendable. 

Hace unos años las entidades bancarias exigían contratar un seguro de vida asociado a la hipoteca. Esto no era exigible antes ni ahora;su exigencia no es preceptivamente legal.

Sí hay seguros obligatorios y exigibles a constructores y promotores como los de daños materiales o los de caución. 


Documentos

Éstos son los que hay que presentar en cualquier compra venta de vivienda. Serán exigibles unos u otros en función de si es vivienda nueva o usada.

  • Título de propiedad 
  • Plano de la vivienda
  • Certificado de dominio y cargas
  • Certificado catastral de la vivienda
  • Cédula de habitabilidad
  • Certificado de aptitud, si el edificio ha tenido que pasar una inspección técnica
  • Nota simple informativa del Registro de la Propiedad actualizada
  • Escritura de la declaración de obra nueva y división horizontal y, si procede, de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados
  • Garantías de la vivienda 
  • Documentación relativa a la hipoteca constituida
  • Escritura de compraventa del vendedor o, si no se  tiene, datos registrales de la vivienda. 
  • Recibo de pago de la última anualidad del IBI
  • Certificado relativo al estado de deudas de los transmisores con la comunidad
  • Certificado de final de obra
  • Cédula de habitabilidad
  • Licencia de primera ocupación
  • Garantía obligatoria
  • Conexión a la red de servicio general de los servicios previstos por red
  • Cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras
  • Libro del edificio
  • División del crédito hipotecario, si procede, entre todas las entidades registrales del inmueble


Es relevante, además, pedir la calificación urbanística de la vivienda para verificar la legalidad urbanística. Se puede solicitar tanto al vendedor como a los servicios urbanísticos del Ayuntamiento.


Sea cual sea vuestro caso, recomendamos que antes de poner vuestra casa a la venta, solicitéis orientación a un agente inmobiliario local y titulado. Os recomendará el mejor precio de salida del inmueble, los intervalos de negociación y qué rentabilidad podemos esperar. También os asesorará a nivel financiero y fiscal. Os ayudará en todo el proceso, y os asesorará en todo lo que necesitéis. Por supuesto hará las tramitaciones documentales para vosotros y acelerará la venta o la compra de la vivienda.


Y aquí os dejamos unos consejos para vender bien vuestra casa


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