26 de juny de 2020

Mercat immobiliari post Covid19. Evolució i tendència

En aquest article reflectirem una sèrie de conceptes i accions bàsiques a tenir molt en compte a l’hora de vehicular el nostre immoble dins el mercat immobiliari. Repassarem dades, parlarem de tendències i establirem els ítems més importants a tenir en compte quan posem el nostre immoble a la venda o quan ens disposem a comprar un habitatge.


Preu de transacció i preu d’oferta en el mercat immobiliari

El primer que cal fer quan operem al mercat immobiliari és distingir entre el preu de transacció i el preu d’oferta.


Preu de transacció immobiliària: és el preu final de l’operació i el que s’acorda entre el propietari d’un immoble i el comprador del mateix. Acostuma a ser resultat d’una negociació més o menys llarga.  Hi intervenen factors interns de l’operació com és el propi immoble a transmetre o l’import final; i d’altres externs com pot ser el finançament, certificats i cèdules i agents de la propietat immobiliària. El preu de transacció immobiliària és únic i invariable; doncs és el que s’acorda finalment com a preu de tancament de la compra-venda.


Preu d’oferta immobiliària: és el preu que el propietari d’un immoble demana inicialment. En aquest cas hi intervenen factors psicològics i vivencials tant per part del venedor com del comprador. Aquests factors resten objectivitat de mercat i es fa força complicat establir un preu de sortida que no calgui ser molt negociat. És, per tant, un preu variable i acostuma a fer-ho, en la majoria d’ocasions, a la baixa.


Quan ens posem a cercar un habitatge a un portal immobiliari o quan consultem una agència immobiliària sempre apareix el preu d’oferta que és el que marca la propietat de l’immoble com a preu de sortida.



Adequació del preu d’oferta d’obra nova o d’habitatge usat

En el mercat d’obra nova el preu d’oferta i el preu de transacció acostumen a coincidir ja que el promotor estableix molt bé el preu de sortida i el va ajustant mensualment en funció del ritme de vendes.


Pel que fa a la venda d’habitatges usats, la diferència entre els dos preus pot arribar a ser molt gran. Els propietaris acostumen a fixar un preu més alt del que voldrien percebre realment ja que pensen que l’hauran de negociar a la baixa. D’altra banda, a nivell psicològic, es produeix un efecte curiós i és que tots demanaríem pel nostre immoble més diners del que estariem disposats a pagar cas que en fóssim els compradors. Si no volem que el nostre pis o casa es cremi dins el mercat immobiliari o tenir moltes visites sense arribar a concretar la venda immobiliària, és fonamental establir un preu d’oferta realista i alineat amb el mercat. Aquí trobareu els principals consells per a vendre casa vostra. Òbviament qui millor podrà aconsellar-vos serà un agent immobiliari professional i amb força experiència en el mercat local.


Segons dades dels principals portals immobiliaris, la sobrevaloració dels habitatges usats va arribar al febrer de 2020 al 15% de mitjana. Cal tenir en compte també  que les rendes de les persones han disminuït per la pandèmia del Covid19 i la seva capacitat financera i d’endeutament ha caigut,  pel que aquesta sobrevaloració dels preu dels immobles de febrer 2020 pot haver crescut en termes reals en un 5%.


Tal com esmentava en un article el Doctor en Economia i consultor immobiliari Gonzalo Bernardos, entre l’1 de març i el 31 de maig del 2020 l’Ibex-35 va caure un 18,6%. El preu dels habitatges usats va baixar un 1,3% de mitjana i en algunes ciutats es va incrementar. Per exemple Barcelona en un 2,6%  i Madrid en un 1,5%


En la seva reflexió estableix una sèrie de punts com a inductors d’aquesta situació:


  • Manca de consciència de crisi econòmica. Òbviament tots ens hem centrat en la sanitària però quan passi la primera es farà palesa la segona. A partir de setembre es preveu una tendència de mercat a la baixa que, de mitjana, pot a arribar a ser d’un 18%. Hi haurà altres zones però que no baixarà tant, d’altres on es mantindrà i d’altres on pujarà.
  • Sobrevaloració conceptual de l’habitatge per part de la propietat. Ho hem esmentat abans; pensem que el nostre pis o casa és molt especial i acostumem a demanar més diners dels que pagaríem per comprar-lo.
  • Modus espera. Ningú vol precipitar-se i preferim esperar a veure què passa. Malauradament quan arribin les baixades tot el mercat caurà.  Si llavors tenim certa pressa en vendre el nostre habitatge, haurem de vendre’l a un preu inferior del que haguéssim percebut uns mesos abans. 


I conclou dient que el mercat immobiliari residencial ajusta preus més lentament que la majoria de mercats. Per això la majoria de baixades es produiran a partir de setembre i no preveu que es recuperin durant el 2021. Apunta que aquesta baixada també afectarà als habitatges d’obra nova ja que és del tot absurd que per a la mateixa localització i característiques de l’immoble hi hagi una diferència de preu del 25% entre ells.


Preu d’oferta d’habitatge usat a Catalunya

El passat mes de maig el preu mig de l’habitatge usat a Catalunya va baixar un 0,9% en relació al mes d’abril. No representa una gran caiguda de preus tot i la crisi establerta.


En ciutats grans com Barcelona hi ha diferències segons el barri on s’ubica l’immoble. Si voleu veure la comparativa entre els primers trimestres dels últims deu anys del preu d’oferta en els diferents barris de Barcelona feta pel Departament d'Estadística i Difusió de Dades de l’Ajuntament cliqueu aquí


A nivell provincial, tres  províncies catalanes van augmentar el preu mig durant el mes de maig: Tarragona un 1,6%, Girona el 0,9% i Lleida un 0,4%. En canvi a la província de Barcelona el preu mig va baixar un 2,1%


Tot i això Barcelona segueix sent la província més cara amb un preu de 3.013 euros/m2, la segueix Girona amb 2.023 euros/m2, Tarragona amb 1.472 euros/m2 i Lleida amb 1.184 euros/m2.


Conclusions
  1. Cal distingir entre els preus d’oferta i de transacció immobiliària
  2. És vital ajustar el preu de sortida d’un immoble al mercat
  3. Els mercat d’obra nova i d’habitatge usat tenen comportaments diferents
  4. S’han d’evitar percepcions subjectives de l’immoble a l’hora de posar-lo a la venda
  5. Hi ha una sobrevaloració del preu dels habitatges, especialment pel que fa a habitatge usat
  6. Es preveu una caiguda del preu d’habitatge, tant d’obra nova com d’habitatge usat
  7. La caiguda serà més gran com més es retardi la venda de l’immoble
  8. Ara, més que mai, és fonamental conèixer molt bé el mercat immobiliari la previsió de la seva evolució


Si necessiteu assessorament o que ens encarreguem de la gestió de venda o compra del vostre habitatge, a cimmo Carbonell Immobiliària estarem encantats d’ajudar-vos!!


Ens valora la noticia?
El seu parer és important per a nosaltres

Aquesta notícia té un total de 3 vots

El formulari ha estat enviat correctament.

1929-2019: 90 anys al seu servei