26 de junio de 2020

Mercado inmobiliario post Covid19. Evolución y tendencia

En este artículo reflejaremos una serie de conceptos y acciones básicas a tener muy en cuenta a la hora de vehicular nuestro inmueble dentro del mercado inmobiliario. Repasaremos datos, hablaremos de tendencias y estableceremos los ítems más importantes a tener en cuenta cuando pongamos nuestro inmueble a la venta o cuando nos dispongamos a comprar una vivienda.

Precio de transacción y precio de oferta en el mercado inmobiliario

Lo primero que hay que hacer cuando operamos en el mercado inmobiliario es distinguir entre el precio de transacción y el precio de oferta:

Precio de transacción inmobiliaria: es el precio final de la operación y el que se acuerda entre el propietario de un inmueble y el comprador del mismo. Acostumbra a ser resultado de una negociación más o menos larga. Intervienen factores internos de la operación como es el propio inmueble a transmitir o el importe final; y otros externos como pueden ser la financiación, certificados y cédulas y agentes de la propiedad inmobiliaria. El precio de transacción inmobiliaria es único e invariable; pues es el que se acuerda finalmente como precio de cierre de la compra-venta.

Precio de oferta inmobiliaria: es el precio que el propietario de un inmueble pide inicialmente. En este caso  intervienen factores psicológicos y vivenciales tanto por parte del vendedor como del comprador. Estos factores restan objetividad de mercado y se hace bastante complicado establecer un precio de salida que no haya que ser muy negociado. Es, por lo tanto, un precio variable y acostumbra a hacerlo, en la mayoría de ocasiones, a la baja.


Cuando nos ponemos a buscar una vivienda en un portal inmobiliario o cuando consultamos una agencia inmobiliaria siempre aparece el precio de oferta que es el que marca la propiedad del inmueble como precio de salida.

Adecuación del precio de oferta de obra nueva o de vivienda usada

En el mercado de obra nueva el precio de oferta y el precio de transacción acostumbran a coincidir puesto que el promotor establece muy bien el precio de salida y lo va ajustando mensualmente en función del ritmo de ventas.

En cuanto a la venta de viviendas usadas, la diferencia entre los dos precios puede llegar a ser muy grande. Los propietarios acostumbran a fijar un precio más alto del que querrían percibir realmente puesto que piensan que lo tendrán que negociar a la baja. Por otro lado, a nivel psicológico, se produce un efecto curioso y es que todos pediríamos por nuestro inmueble más dinero del que estaríamos dispuestos a pagar caso que fuéramos nosotros los compradores. Si no queremos que nuestro piso o casa se queme dentro del mercado inmobiliario o tener muchas visitas sin llegar a concretar la venta inmobiliaria, es fundamental establecer un precio de oferta realista y alineado con el mercado. Aquí encontraréis los principales consejos para vender vuestra vivienda. Obviamente quien mejor podrá aconsejaros será un agente inmobiliario profesional y con gran experiencia en el mercado local.


Según datos de los principales portales inmobiliarios, la sobrevaloración de las viviendas usadas llegó en Febrero de 2020 al 15% de media. Hay que tener en cuenta también que las rentas de las personas han disminuido por la pandemia del Covid19 y su capacidad financiera y de endeudamiento ha caído, por lo que esta sobrevaloración de los precios de los inmuebles de febrero 2020 puede haber crecido en términos reales en un 5%.


Tal como mencionaba en un artículo el Doctor en Economía y Consultor Inmobiliario Gonzalo Bernardos, entre el 1 de Marzo y el 31 de Mayo del 2020 el Ibex-35 cayó un 18,6%. El precio de las viviendas usadas bajó un 1,3% de media y en algunas ciudades se incrementó. Por ejemplo Barcelona en un 2,6%  y Madrid en un 1,5%


En su reflexión establece una serie de puntos como inductores de esta situación:

  • Carencia de conciencia de crisis económica. Obviamente todos nos hemos centrado en la crisis sanitaria pero cuando pase la primera se hará patente la segunda. A partir de Septiembre se prevé una tendencia de mercado a la baja que, de media, puede a llegar a ser de un 18%. Habrá otras zonas donde no bajará tanto, otras donde se mantendrá y algunas donde subirá.
  • Sobrevaloración conceptual de la vivienda por parte de la propiedad. Lo hemos mencionado antes; pensamos que nuestro piso o casa es muy especial y acostumbramos a pedir más dinero del que nsotros pagaríamos para comprarlo.
  • Modus espera. Nadie quiere precipitarse y preferimos esperar a ver qué pasa. Desgraciadamente cuando lleguen las bajadas todo el mercado caerá.  Si entonces tenemos cierta prisa por vender nuestra vivienda, tendremos que venderla a un precio inferior del que hubiéramos percibido unos meses antes. 

Y concluye diciendo que el mercado inmobiliario residencial ajusta precios más lentamente que la mayoría de mercados. Por eso la mayoría de bajadas se producirán a partir de Septiembre y no prevé que se recuperen durante el 2021. Apunta que esta bajada también afectará a las viviendas de obra nueva puesto que es del todo absurdo que para la misma localización y características del inmueble haya una diferencia de precio del 25% entre ellos.


Precio de oferta de vivienda usada en Cataluña

El pasado mes de Mayo el precio medio de la vivienda usada en Cataluña bajó un 0,9% en relación en el mes de Abril. No representa una gran caída de precios todo y la crisis establecida.


En ciudades grandes como Barcelona hay diferencias considerables en función del barrio donde se ubica el inmueble. Si queréis ver la comparativa entre los primeros trimestres de los últimos diez años del precio de oferta en los diferentes barrios de Barcelona hecho por el Departamento de Estadística y Difusión de Datos del Ayuntamiento clicad aquí 


A nivel provincial, tres  provincias catalanas aumentaron el precio medio durante el mes de Mayo: Tarragona un 1,6%, Girona el 0,9% y Lleida un 0,4%. En cambio en la provincia de Barcelona el precio medio bajó un 2,1%


Aun así Barcelona sigue siendo la provincia más cara con un precio de 3.013 euros/m², la sigue Girona con 2.023 euros/m², Tarragona con 1.472 euros/m² y Lleida con 1.184 euros/m².


Conclusiones
  1. Hay que distinguir entre los precios de oferta y de transacción inmobiliaria
  2. Es vital ajustar el precio de salida de un inmueble al mercado
  3. Los mercados de obra nueva y de vivienda usada tienen comportamientos diferentes
  4. Se tienen que evitar percepciones subjetivas del inmueble a la hora de ponerlo a la venta
  5. Hay una sobrevaloración del precio de las viviendas, especialmente en vivienda usada
  6. Se prevé una caída del precio de vivienda, tanto de obra nueva como de vivienda usada
  7. La caída será más grande cuanto más se retrase la venta del inmueble
  8. Ahora, más que nunca, es fundamental conocer muy bien el mercado inmobiliario y la previsión de su evolución


Si necesitáis asesoramiento o que nos encarguemos de la gestión de venta o compra de vuestra vivienda, en cimmo Carbonell Inmobiliaria estaremos encantados de ayudaros!!



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