10 de octubre de 2019

La nova llei d’hipoteques

La nova llei que regeix les hipoteques va entrar en vigor el 16 de juny del 2019, que al caure en diumenge va tenir incidència pràctica a partir del dilluns 17 de juny de 2019. Es va publicar al BOE el 16 de març de 2019 com a Llei 5/2019, de 15 de març, reguladorada dels contractes de crèdit immobiliari; clicant aquí podreu veure text complert d’aquesta nova llei hipotecària.


La normativa que regula i aplica aquesta llei és el resultat de la transposició de la Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell de 4 de febrer de 2014 . A Espanya s’ha aplicat amb gairebé tres anys de retard, per la qual cosa la Comissió Europea va anunciar una multa de més de 100.000 euros diaris si noi s’aplicava a la major brevetat.


Aquesta llei cerca seguretat jurídica per totes les parts, major facilitat de gestió, fixar límits i molta més transparència i protecció per les persones que tinguis un crèdit hipotecari. El primer efecte d’aquesta aplicació, però, ha estat un endarreriment en la concessió de les hipoteques ja que mercat i entitats bancàries han hagut d’adaptar processos i sistemes a la nova llei.  Com a conseqüència d’això hi hagut certa contracció de mercat per aquest endarreriment en la concessió creditícia.


Els principals canvis de la nova llei afecten a:

  • clàusules sol o clàusules terra 
  • euríbor a la baixa 
  • límit màxim d’interessos
  • comissions
  • despeses i impostos
  • productes bancaris vinculats a l’hipoteca
  • canvis de condicions
  • requisits de solvència
  • desnonaments


Clàusules sòl o clàusules terra:

Es prohibeix aplicar la clàusula sòl i desapareix del text contractual.


La clàusula sòl era una clàusula que preveien algunes hipoteques i que fixava els interessos mínims que calia pagar, passés el que passés, durant tota la vida de la hipoteca. La clàusula fixava un tipus mínim, en previsió d'una caiguda de l'Euríbor.


Amb la entrada en vigor de la nova llei hipotecaria, es tanca la porta definitivament a que disposicions com les clàusules sòl puguin incorporar-se a un contracte de préstec hipotecari, per la qual cosa, la norma estableix que, si es contracta una hipoteca variable, en cap cas podran fixar-se límits a la baixa del tipus d’interès. En conseqüència, si el índex de referència de la hipoteca en concret baixa, l’interès que paga el prestatari, i per tant la quota es tindrà que reduir.


Euríbor a la baixa:

En els préstecs variables no es podrà fixar un límit si l'indicador de referència varia. Així doncs qui tingui una hipoteca es beneficiarà quan l’euríbor caigui ja que acostuma a ser l’índex de referència en les hipoteques.  

Queda fixat també que l'interès que s'acabi aplicant mai podrà ser negatiu, per la qual cosa si l’euríbor es trobés en nivells negatius, inclòs el cas que sumant el diferencial del prestatari, la xifra resultant estigues per sota de cero, l’interès a abonar seria igual a cero.


Límit màxim d’interessos:

Les hipoteques d’interès variable tindran un límit màxim del 0,25% durant els tres primers anys de la hipoteca i passarà a ser del 0,15% a partir del quart any.

Les hipoteques d’interès fixe tindran un límit màxim del 2% durant els primers 10 anys, i un 1,5% posteriorment.

Els interessos de demora queden limitats a tres vegades el preu oficial del diner.


Les comissions:

Una única comissió d'obertura que haurà d'incloure les comissions d'estudi, tramitació o concessió. Aquesta és la única que pot facturar l’entitat bancària per aquest concepte.

La comissió per amortització anticipada (que son les que es generen quan es vol retornar el total o una part del préstec) tant per a hipoteques variables com a fixes l’entitat bancaria podrà escollir una de les següents formules:

- Durant els primers 5 primers anys de la hipoteca, el límit aplicable serà del 0,15%

-Durant els 3 primers anys el màxim estarà en el 0,25%.


No es podran aplicar ni facturar comissions per subrogacions i novacions, canvis de les condicions de la hipoteca, canvis de titulars, terminis, índexs de referència.


Les despeses i els impostos:

L’entitat bancària serà qui es farà càrrec de la majoria de les despeses com les de gestoria i registre. També assumirà les despeses de les primeres còpies del notari. Les segones còpies i les despeses de taxació van càrrec de l’usuari.


El banc haurà de cobrir els impostos notarials, la inscripció al registre de la propietat o l’impost d’actes jurídics documentats.


Caldrà dues visites al notari en lloc d’una. La primera serà prèvia a la signatura on, de forma gratuïta, el notari haurà d’explicar i assegurar-se que s’entenen totes les clàusules i condicionants del crèdit hipotecari. La segona visita, deu dies després, serà per a la formalització i signatura formal de la hipoteca.


Productes vinculats:

Es desvinculen tots els productes que les entitats oferien en venta creuada i, en la majoria d’ocasions, obligaven a contractar per a la concessió de la hipoteca. El peticionari d’hipoteca no haurà de contractar assegurances de vida, de la llar, targetes bancàries, comptes addicionals perquè la hipoteca li sigui concedida. Això ja era així però donat que algunes entitats, fent mala praxis, obligaven a fer aquestes contractacions addicionals, la llei explicita aquesta no obligatorietat.


Canvis de condicions:

La nova norma facilita els canvis de condicions o de una hipoteca  a una altre.  

Les persones que tinguin una hipoteca podran canviar les condicions de la hipoteca o d’entitat bancària i sense que es generin despeses addicionals, tan sols si es passa de una hipoteca de tipus variable a una hipoteca de tipus fixe tant per mitjà de subrogació  a una altre entitat com per novació la comissió no podrà superar el 0,15% del capital reemborsat anticipadament durant els tres primers anys de vigència de la hipoteca, desprès el banc no pot exigir comissió alguna.


Requisits de solvència:

El banc serà l’encarregat d'analitzar la situació de solvència del peticionari de la hipoteca, per mitjà de un test obligatori gratuït pel client. Amb l’objectiu d’assegurar prèviament la viabilitat econòmica del crèdit pel que fa a l’atenció de quotes i terminis, l’entitat revisarà la ocupació del peticionari, els ingressos presents i futurs, propietats, estalvis, càrregues familiars o les despeses fixes entre altres prèviament a la possible concessió. Això complicarà la concessió del crèdit ja que aquest no es formalitzarà si no hi ha les condicions personals que garanteixin el pagament de les quotes resultants.


Desnonaments:

No es podran iniciar processos d’execució hipotecaria fins que no hi hagi 12 quotes impagades o el 3% del capital concedit. Aquest supòsit és aplicable durant la primera meitat de la vida del préstec. Si els impagament es donen durant la segona meitat de la vida dels préstec l’execució hipotecària  es podrà iniciar quan hi hagi el 7 % del capital concedit impagats o 15 quotes mensuals impagades.

Addicionalment, s'exigeix que el prestador hagi requerit el pagament pendent al prestatari concedint-li, almenys, un mes per complir.


Recordar que la nova llei d’habitatge preveu la fi dels desnonaments oberts i aquests es podran paralitzar durant un mes si l´arrendador és persona física, o tres mesos si és persona jurídica. Podeu veure tot el referent aquesta llei en el nostre article del 27 de maig de 2019 clicant aquí.


El formulari ha estat enviat correctament.