27 de juny de 2019

La nova llei de lloguer i habitatge: afectació ciutadana

El Passat 1 de març el Govern de la Generalitat, va aprovat i publicar al Butlletí Oficial de l’Estat BOE un nou decret llei, el 7/2019 on es disposen un seguit de mesures en matèria d'habitatge i lloguer d’alta incidència per a la ciutadania. La normativa que en deriva és d’aplicació obligada a partir del 6 de març i afecta a tots els contractes signats a partir de la mateixa. Tots els contractes signats abans del 6 de març no estan afectats ja que el decret no és d’aplicació retroactiva pel que la normativa que els regirà serà l’establerta en la seva data de signatura. Recordar que hi ha supòsit on ens podem desgravar les quotes per habitatge habitual a la nostra declaració de l’IPRF. Podeu accedir a la casuística clicant aquí.


El Decret llei inclou la qualificació permanent dels habitatges amb protecció oficial quan el sòl sigui públic o estigui destinat urbanísticament a habitatge de protecció pública. L'Índex de Referència del Preu del Lloguer serà obligatori en els contractes i en els anuncis publicitaris. Podeu veure i descarregar el pdf de la disposició clicant aquí.



Amb aquest nou decret es volen assolir, per damunt de tot, tres grans objectius:

  • Afrontar el dèficit d'habitatges de lloguer de protecció pública
  • Augmentar els instruments per a combatre les situacions d'emergència i els desnonaments
  • Propiciar la moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures


Els principals canvis que s’incorporen i de major afectació són en matèria de:

  • Durada de contacte i pròrrogues
  • Subrogacions contractuals
  • Fiances i garanties addicionals
  • Desnonaments
  • Despeses de comercialització de l’immoble
  • Impostos
  • Bonificacions


Durada del contracte i pròrrogues: la durada del contracte és de lliure disposició per ambdues parts amb un mínim de 5 anys en cas que l’arrendador sigui persona física o de 7 anys si fos persona jurídica. En el supòsit que la durada del contracte sigui inferior a aquests terminis el mateix es prorrogarà obligatòriament per períodes anuals fins que l’arrendament arribi als 5 ó 7 anys en funció de la tipologia de l’arrendador esmentada abans. 

També es disposa l'ampliació de la pròrroga obligatòria (ampliació automàtica del contacte de lloguer) d'un a tres anys. Per a no procedeixi aquesta pròrroga obligatòria, l'arrendador haurà de notificar almenys amb quatre mesos d'antelació la seva voluntat de no renovar el contracte, i l'arrendatari l'haurà de notificar amb dos mesos d'antelació.

En el cas que el propietari hagués fet constar expressament i per escrit que necessita recuperar l'habitatge durant la durada del contracte, no procedirà la pròrroga obligatòria del mateix.


Subrogació del contracte:  en cas de defunció del titular del contracte de lloguer l'arrendament es subrogarà obligatòriament a la resta d'inquilins de l'habitatge si hi ha persones en situació de vulnerabilitat com persones amb discapacitat, menors d'edat o majors de 65 anys.

Els lloguers turístics queden fora d’aquest decret i la seva regulació serà responsabilitat de les comunitats autònomes.


Fiança i garanties addicionals màximes: La fiança obligatòria és la corresponent a 1 mes de lloguer. D’altra banda, l’import màxim que un propietari pot demanar com a garantia addicional del lloguer queda limitat a l'import corresponent a 2 mesos de lloguer. Abans del Decret era de lliure disposició per part del propietari de l'immoble.

L’increment del preu del lloguer o increment anual de renda no podrà estar mai per damunt de l’Índex de Preu del Consum (IPC) i només podrà actualitzar-se en data de compliment de cada any de vigència del contracte.


Fi dels desnonaments oberts: els serveis socials hauran d’establir i/o analitzar les possibles situacions de vulnerabilitat. Queda obligat comunicar els desnonaments previstos a serveis socials perquè puguin fer aquesta tasca abans que es doni el desnonament. Per aquest motiu, es podran paralitzar els desnonaments durant un mes si l'arrendador és persona física, o tres mesos si és persona jurídica.

La normativa també obliga a comunicar el dia i hora exactes en els quals es realitzarà el desnonament quedant eliminats per aquest efecte els desnonaments oberts.

 
Impost de Transmissions i Actes jurídics: s’estableix l'exempció de pagament per part de l'inquilí del  ITPAJD (Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats). Aquest impost és del 0,5% del però continuarà sent obligatòria la declaració i autoliquidació de l'impost perquè l'administració continuï tenint el registre d'arrendaments.


Despeses de comercialització: quan l'arrendador sigui una persona jurídica, s’haurà de fer càrrec de totes les despeses de comercialització de l'habitatge i les derivades de la formalització del contracte.


Bonificacions municipals: els ajuntaments podran establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l'Impost de Béns immobles per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.


També es crea l’Índex estatal de referència del lloguer d'habitatges perquè sigui utilitzat per les comunitats autònomes per a les seves polítiques d'incentius a l'habitatge.


I apart dels objectius i afectacions principals establertes endalt, el decret també cerca:

  • Incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública. S'inclouen nous drets d'adquisició preferent a favor de la Generalitat en el cas de transmissions oneroses de sòls privats que formin part de les reserves de protecció pública o d'immobles amb habitatges arrendats que s'embenen enters.
  • També s'estableix una nova regulació que permet tant als ajuntaments com la Generalitat adquirir sòls mitjançant el dret de tanteig i retracte o mitjançant l'expropiació forçosa i destinar-los específicament a construir habitatges de protecció pública. En cas que ja hi hagi habitatge construïts, els permet destinar-los a aquest règim de protecció encara que el planejament urbanístic no l'especifiqui.
  • Incrementar el parc públic d'habitatges de lloguer: El Decret llei preveu que els municipis amb demanda residencial forta i acreditada impulsin, en el termini de dos anys, la construcció d'habitatges de protecció pública sobre solars disponibles del seu patrimoni per a destinar-los prioritàriament al règim de lloguer.
  • A més, les administracions estan obligades a mantenir la titularitat pública dels sòls amb destinació a habitatge de protecció pública que obtinguin per cessió en les actuacions urbanístiques i a destinar els habitatges també a lloguer. El Decret llei preveu la possibilitat de modular la forma d'efectuar aquestes cessions perquè permetin finançar la construcció d'aquests habitatges.
  • Incrementar el parc d'habitatges privats de lloguer i els habitatges privats de protecció pública. S'inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d'habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per a aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.

El Decret llei preveu també que en el cas de promocions privades que hagin rebut algun tipus d'ajuda pública hi hagi una cobertura total per part de la Generalitat dels lloguers impagats i que els adjudicataris tinguin prioritat en la percepció de les ajudes al pagament del lloguer.

El formulari ha estat enviat correctament.