10 de octubre de 2019

La nueva ley de hipotecas

La nueva ley que rige las hipotecas entró en vigor el 16 de junio del 2019, que al caer en domingo tuvo incidencia práctica a partir del lunes 17 de junio de 2019. Se publicó en el BOE el 16 de marzo de 2019 como Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladorada de los contratos de crédito inmobiliario; clicando aquí podréis ver el texto completode esta nueva ley hipotecaria.



La normativa que regula y aplica esta ley es el resultado de la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014. En España se ha aplicado con casi tres años de retraso, por lo que la Comisión Europea anunció una multa de más de 100.000 euros diarios si no se aplicaba a la mayor brevedad.



Esta ley busca seguridad jurídica para todas las partes, mayor facilidad de gestión, fijar límites y mucha más transparencia y protección para las personas que tengan un crédito hipotecario. El primer efecto de esta aplicación, ha sido un retraso en la concesión de las hipotecas puesto que mercado y entidades bancarias han tenido que adaptar procesos y sistemas a la nueva ley.  Como consecuencia de ello habido cierta contracción de mercado por este retraso en la concesión crediticia.



Los principales cambios de la nueva ley afectan a:


  • cláusulas suelo o cláusulas tierra
  • euríbor a la baja
  • límite máximo de intereses
  • comisiones
  • gastadas e impuestos
  • productos bancarios vinculados a la hipoteca
  • cambios de condiciones
  • requisitos de solvencia
  • desahucios


Cláusulas suelo o cláusulas tierra:


Se prohíbe aplicar la cláusula suelo y desaparece del texto contractual.


La cláusula suelo era una cláusula que preveían algunas hipotecas y que fijaba los intereses mínimos que había que pagar, pasara lo que pasara, durante toda la vida de la hipoteca. La cláusula fijaba un tipo mínimo, en previsión de una caída del Euríbor.


Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaría, se cierra la puerta definitivamente a que disposiciones como las cláusulas suelo puedan incorporarse a un contrato de préstamo hipotecario, por lo cual, la norma establece que, si se contrata una hipoteca variable, en ningún caso podrán fijarse límites a la baja del tipo de interés. En consecuencia, si el índice de referencia de la hipoteca en concreto baja, el interés que paga el prestatario, y por tanto la cuota se tendrá que reducir.



Euríbor a la baja:


En los préstamos variables no se podrá fijar un límite si el indicador de referencia varía. Así pues quien tenga una hipoteca se beneficiará cuando el euríbor caiga puesto que acostumbra a ser el índice de referencia en las hipotecas.  

Queda fijado también que el interés que se acabe aplicando nunca podrá ser negativo, por lo cual si el euríbor se encontrara en niveles negativos, incluido el caso que sumando el diferencial del prestatario, la cifra resultante estés por debajo de cero, el interés a abonar sería igual a cero.



Límite máximo de intereses:


Las hipotecas de interés variable tendrán un límite máximo del 0,25% durante los tres primeros años de la hipoteca y pasará a ser del 0,15% a partir del cuarto año.


Las hipotecas de interés fijo tendrán un límite máximo del 2% durante los primeros 10 años, y un 1,5% posteriormente.


Los intereses de demora quedan limitados a tres veces el precio oficial del dinero.



Las comisiones:


Una única comisión por apertura que tendrá que incluir las comisiones de estudio, tramitación o concesión. Esta es la única que puede facturar la entidad bancaria por este concepto.


La comisión por amortización anticipada (que son las que se generan cuando se quiere devolver el total o una parte del préstamo) tanto para hipotecas variables como fijas la entidad bancaria podrá escoger una de las siguientes formulas:

- Durante los primeros 5 primeros años de la hipoteca, el límite aplicable será del 0,15%

-Durante los 3 primeros años el máximo estará en el 0,25%.


No se podrán aplicar ni facturar comisiones por subrogaciones y novaciones, cambios de las condiciones de la hipoteca, cambios de titulares, plazos, índices de referencia.



Los gastos y los impuestos:


La entidad bancaria será quien se hará cargo de la mayoría de los gastos como las de gestoría y registro. También asumirá los gastos de las primeras copias del notario. Las segundas copias y los gastos de tasación van cargo del usuario.



El banco tendrá que cubrir los impuestos notariales, la inscripción al registro de la propiedad o el impuesto de actos jurídicos documentados.



Hará falta dos visitas al notario en lugar de una. La primera será previa a la firma dónde, de forma gratuita, el notario tendrá que explicar y asegurarse que se entienden todas las cláusulas y condicionantes del crédito hipotecario. La segunda visita, diez días después, será para la formalización y firma formal de la hipoteca.



Productos vinculados:


Se desvinculan todos los productos que las entidades ofrecían  en venta cruzada y, en la mayoría de ocasiones, obligaban a contratar para la concesión de la hipoteca. El peticionario de hipoteca no tendrá que contratar seguros de vida, del hogar, tarjetas bancarias, cuentas adicionales para que la hipoteca le sea concedida. Esto ya era así pero dado que algunas entidades, haciendo mala praxis, obligaban a hacer estas contrataciones adicionales, la ley explicita esta no obligatoriedad.



Cambios de condiciones:


La nueva norma facilita los cambios de condiciones o de una hipoteca  a una otro.  


Las personas que tengan una hipoteca podrán cambiar las condiciones de la hipoteca o de entidad bancaria y sin que se generen gastos adicionales, tan solo si se pasa de una hipoteca de tipo variable a una hipoteca de tipo fijo tanto por medio de subrogación  a otra entidad como por novación la comisión no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, luego el banco no puede exigir comisión alguna.



Requisitos de solvencia:


El banco será el encargado de analizar la situación de solvencia del peticionario de la hipoteca, por medio de una test obligatorio gratuita para el cliente. Con el objetivo de asegurar previamente la viabilidad económica del crédito en cuanto a la atención de cuotas y plazos, la entidad revisará la ocupación del peticionario, los ingresos presentes y futuros, propiedades, ahorros, cargas familiares o los gastos fijos entre otros previamente a la posible concesión. Esto complicará la concesión del crédito puesto que éste no se formalizará si no hay las condiciones personales que garanticen el pago de las cuotas resultantes.



Desahucios:


No se podrán iniciar procesos de ejecución hipotecaría hasta que no haya 12 cuotas impagadas o el 3% del capital concedido. Este supuesto es aplicable durante la primera mitad de la vida del préstamo. Si los impago se dan durante la segunda mitad de la vida del préstamo, la ejecución hipotecaria  se podrá iniciar cuando haya el 7% del capital concedido impagado o 15 cuotas mensuales impagadas.


Adicionalmente, se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.



Recordar que la nueva ley de vivienda prevé el fin de los desahucios abiertos y estos se podrán paralizar durante un mes si el arrendador es persona física, o tres meses si es persona jurídica. Podéis ver todo lo referente esta ley en nuestro artículo del 27 de mayo de 2019 clicando aquí.

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