La nova llei d'habitatge

La nova llei d’habitatge cerca l'establiment d'una regulació homogènia dels aspectes més essencials de les polítiques d'habitatge

El passat 25 de maig es va publicar al BOE  la nova llei d’habitatge que té abast estatal. Les diferents comunitats que formen l’estat espanyol seguiran administrant i regulant el territori en funció de les competències transferides. Aquesta llei pretén harmonitzar i homogeneïtzar els aspectes essencials del dret de l’accés a un habitatge digne des de la vessant pública i des de la privada.

Aquesta és la primera gran llei d'habitatge de l'Estat espanyol i, entre altres qüestions, preveu per primera vegada la contenció del preu dels lloguers en algunes zones i canvia drets i obligacions en el mercat de lloguer d’immobles.  

La nova llei de vivenda cerca:

• augmentar l’oferta d’habitatge
• combatre la tensió del mercat del lloguer
• facilitar l’accés a l’habitatge als joves i als col·lectius vulnerables

L’accés a un habitatge digne és una de les grans mancances de la nostra societat; ja sigui per la manca d’oferta, per la gran demanda que hi ha en algunes zones o per la darrera pujada de les hipoteques. Sigui com sigui, el mercat immobiliari de lloguer és escàs i està disparat i el de compra-venda d’immobles el trobem en lleugera recessió.

Objectius de la nova llei d’habitatge

A través d’aquesta llei, es configuren les polítiques destinades a satisfer el dret d'accés a un habitatge digne i adequat com un servei d'interès general, tant mitjançant la creació i gestió de parcs públics d'habitatge com a través d'aquelles actuacions, públiques i privades, que tinguin per objectiu la provisió d'habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública.

La nova llei d’habitatge cerca 7 grans objectius:

1. Establir una regulació bàsica dels drets i deures dels ciutadans en relació amb l'habitatge, així com dels associats a la propietat d'habitatge, aplicable a tot el territori nacional
2. Facilitar l'accés a un habitatge digne i adequat a les persones que tenen dificultats per a accedir a un habitatge en condicions de mercat, prestant especial atenció a joves i col·lectius vulnerables i afavorint l'existència d'una oferta a preus assequibles i adaptada a les realitats dels àmbits urbans i rurals
3. Dotar d'instruments efectius per a assegurar la funcionalitat, la seguretat, l'accessibilitat universal i l'habitabilitat dels habitatges, garantint així la dignitat i la salut de les persones que les habiten
4. Definir els aspectes fonamentals de la planificació i programació estatals en matèria d'habitatge, a fi d'afavorir l'exercici del dret constitucional en tot el territori
5. Regular el règim jurídic bàsic dels parcs públics d'habitatge, assegurant el seu desenvolupament, protecció i eficiència per a atendre aquells sectors de la població amb majors dificultats d'accés
6. Afavorir el desenvolupament de tipologies d'habitatge adequades a les diferents formes de convivència i d'habitació, afavorint l'adaptació a les dinàmiques i actuals exigències de les llars
7. Millorar la protecció en les operacions de compra i arrendament d'habitatge, introduint uns mínims d'informació necessària per a donar seguretat i garanties en el procés

Afectacions de la nova llei d’habitatge

La nova llei d’habitatge afectarà, en major o menor mesura i en funció de cada cas particular, a arrendataris i a arrendadors; és a dir als propietaris d’immobles i als llogaters dels mateixos. S’estableix un marc en funció dels preus de lloguer, ingressos i zones. Podeu consultar les seves tipologies clicant aquí

• Preu del lloguer: actualment l’increment del preu de lloguer està limitat al 2% i és d’aplicació durant tot el 2023. La nova llei estableix una pujada màxima del 3% per tots els contractes que renovin durant el 2024. A partir de l’any 2025 es regularà per un nou índex que crearà l’Instituto Nacional de Estadística per substituir el referencial actual que es sobre l’índex d’inflació.
• Despeses de gestió: el gran canvi rau en que les despeses de gestió relacionades amb el lloguer d’un immoble aniran a càrrec de la propietat del mateix i no a càrrec del llogater com fins ara.  Així els honoraris de les agències immobiliàries i les despeses de gestió pròpies de la confecció documental i contractual de l’immoble seran satisfetes per l’arrendador de l’immoble, com ja es venia fent fins ara a bona part del territori nacional.
• Zones tensades: es limita el preu del lloguer quan es creen nous contractes d’arrendament a zones tensades, que no poden superar el preu del contracte anterior. També s’estableix la possibilitat d'aplicar els límits dels sistemes d'índexs de preus tot que les propietats no hagin estat arrendades en els últims cinc anys. També es reduirà el nivell d’exigència perquè els governs regionals i locals puguin declarar una zona com zona tensada.
• Desnonaments: la nova llei estableix que, abans de declarar un desnonament, hi hagi un període de conciliació. La major afectació en aquest capítol serà per la propietat ja que serà ella qui haurà d’iniciar el procés de desnonament i demostrar que no hi ha persones amb situació de vulnerabilitat a l’habitatge. 
• Bonificacions a propietaris: s’estableixen una sèrie de bonificacions, només aplicables als contractes de lloguer efectuats a partir del 26 de maig de 2023, a través de l’IRPF dels propietaris per aquells arrendadors que tinguin immobles en lloguer a zones tensades. La quota de reducció pot anar del 50% al 90% en funció de les particularitats de cada cas.
• Habitatges buits: l’administració podrà establir un recàrrec en l’Impost sobre Béns immobles (IBI) en aquells habitatges que estiguin buits durant més de dos anys amb una penalització mínima del 50%. En funció dels immobles que tingui un propietari i dels temps que duguin desocupats l’esmentada penalització pot arribar al 150%.

Parc públic d’habitatge

A banda de les mesures explicitades a dalt, la nova llei d’habitatge vol impulsar l’augment del parc públic d’habitatges i el control i regulació del mateix a través d’una sèrie d’accions:

•  Actualització i manteniment de l’inventari dels habitatges públics. 
• Regulació del parc per evitar durant 30 anys la seva requalificació i l’entrada de fons voltor
• Destinació d’un mínim del 50% de l’habitatge protegit per a lloguer

Malauradament només un 1,7% dels habitatges a Catalunya es destina a habitatge social i representa uns 55.000 habitatges. La Generalitat impulsarà un gran projecte per fer-los créixer en un 18% incorporant-hi més de 10.000 habitatges. La inversió estimada és de 530 milions d'euros. Cliqueu aquí i tindreu més informació al respecte.

Fincas Carbonell està al mercat immobiliari des de 1929 i hem viscut moltes lleis i situacions
En cas de dubtes, ens trobareu, com sempre, a la vostra disposició