La nueva ley de vivienda busca el establecimiento de una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda
El pasado 25 de mayo se publicó en el BOE la nueva ley de vivienda que tiene alcance estatal. Las diferentes comunidades que forman el estado español seguirán administrando y regulando el territorio en función de las competencias transferidas. Esta ley pretende armonizar y homogeneizar los aspectos esenciales del derecho del acceso a una vivienda digna desde la vertiente pública y desde la privada.
Esta es la primera gran ley de vivienda del Estado español y, entre otras cuestiones, prevé por primera vez la contención del precio de los alquileres en algunas zonas y cambia derechos y obligaciones en el mercado de alquiler de inmuebles.
La nueva ley de vivienda busca:
- aumentar la oferta de vivienda
- combatir la tensión del mercado del alquiler
- facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y a los colectivos vulnerables
El acceso a una vivienda digna es una de las grandes carencias de nuestra sociedad; ya sea por la falta de oferta, por la gran demanda que hay en algunas zonas o por la última subida de las hipotecas. Sea como fuere, el mercado inmobiliario de alquiler es escaso y está disparado y el de compra-venta de inmuebles lo encontramos en ligera recesión.
Objetivos de la nueva ley de vivienda
A través de esta ley, se configuran las políticas destinadas a satisfacer el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuado como un servicio de interés general, tanto mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda como través de aquellas actuaciones, públicas y privadas, que tengan por objetivo la provisión de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
La nueva ley de vivienda establece 7 grandes objetivos:
- Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable en todo el territorio nacional
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales
- Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, a fin de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio
- Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso
- Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso
Afectaciones de la nueva ley de vivienda
La nueva ley de vivienda afectará, en mayor o menor medida y en función de cada caso particular, a arrendatarios y a arrendadores; es decir a los propietarios de inmuebles y a los inquilinos de los mismos. Se establece un marco en función de los precios de alquiler, ingresos y zonas. Podéis consultar sus tipologías clicando aquí
- Precio del alquiler: actualmente el incremento del precio de alquiler está limitado al 2% y es de aplicación durante todo el 2023. La nueva ley establece una subida máxima del 3% para todos los contratos que renueven durante el 2024. A partir del año 2025 se regulará por un nuevo índice que creará el Instituto Nacional de Estadística para sustituir el referencial actual que se basa en el índice de inflación.
- Gastos de gestión: el gran cambio estriba en que los gastos de gestión relacionadas con el alquiler de un inmueble irán a cargo de la propiedad del mismo y no a cargo del inquilino como hasta ahora. Así los honorarios de las agencias inmobiliarias y los gastos de gestión propios de la confección documental y contractual del inmueble serán satisfechas por el arrendador del inmueble, como ya se venía haciendo hasta ahora en buena parte del territorio nacional.
- Zonas tensionadas: se limita el precio del alquiler cuando se crean nuevos contratos de arrendamiento en zonas tensionadas, que no pueden superar el precio del contrato anterior. También se establece la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios, aunque las propiedades no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años. También se reducirá el nivel de exigencia para que los gobiernos regionales y locales puedan declarar una zona como zona tensionada.
- Desahucios: la nueva ley establece que, antes de declarar un desahucio, haya un periodo de conciliación. La mayor afectación en este capítulo será para la propiedad puesto que será ella quien tendrá que iniciar el proceso de desahucio y demostrar que no hay personas con situación de vulnerabilidad en la vivienda.
- Bonificaciones a propietarios: se establecen una serie de bonificaciones, solo aplicables en los contratos de alquiler efectuados a partir del 26 de mayo de 2023, a través del IRPF de los propietarios para aquellos arrendadores que tengan inmuebles en alquiler en zonas tensionadas. La cuota de reducción puede ir del 50% al 90% en función de las particularidades de cada caso.
- Viviendas vacías: la administración podrá establecer un recargo en el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) en aquellas viviendas que estén vacíos durante más de dos años con una penalización mínima del 50%. En función de los inmuebles que tenga un propietario y del tiempo que lleven desocupados la mencionada penalización puede llegar al 150%.
Parque público de vivienda
Además de las medidas explicitadas arriba, la nueva ley de vivienda quiere impulsar el aumento del parque público de viviendas y el control y regulación del mismo a través de una serie de acciones:
- Actualización y mantenimiento del inventario de las viviendas públicas
- Regulación del parque para evitar durante 30 años su recalificación y la entrada de fondos buitre
- Reserva de un mínimo del 50% de la vivienda de protección oficial para alquiler
Desgraciadamente solo un 1,7% de las viviendas en Cataluña se destina a vivienda social y representa unas 55.000 viviendas. La Generalitat impulsará un gran proyecto para hacerlos crecer en un 18% incorporando más de 10.000 viviendas. La inversión estimada es de 530 millones de euros. Clicad aquí y tendréis más información al respecto.
