30 de juliol de 2020

Lloguer segur d'immobles per a propietaris

Llogar un immoble sempre presenta incerteses. Des del punt de vista de la propietat les dues majors preocupacions es centren en el cobrament regular de la renda i en la conservació de l'immoble.
En el cas de l'inquilí, sol centrar-se en el factor econòmic pel que fa a una possibe pujada desproporcionada de la renda.

Llogar l'immoble quan som propietaris

Hem reflectit les dues majors preocupacions dels propietaris i propietàries d'immobles, però hi ha més situacions a tenir molt en compte quan posem el nostre pis, casa o local en lloguer


Impagament de la renda

Quan l'inquilí deixa de pagar la mensualitat acordada es crea un gran problema. Aquest impagament genera una disminució d'ingressos i l'haver de fer front a una sèrie de despeses associades al lloguer com els comunitaris i assegurances de la finca. Gran part del mercat de lloguer a Catalunya està en mans de petits inversors que han comprat un pis per a llogar-lo i formar un patrimoni; alguna cosa a llegar als seus fills. Aquests pisos solen estar gravats per una hipoteca pel que l'impagament de la renda implica haver de cobrir les mensualitats de la hipoteca amb recursos propis o amb un nou crèdit. 


En algunes ocasions els impagaments són puntuals i responen a una situació passatgera, però en la majoria dels casos els impagaments de rendes de lloguer solen ser de llarga durada dilatant el problema. En aquest cas les despeses associades s'incrementen exponencialment ja que, en la majoria d'ocasions, cal sumar els honoraris d'un advocat especialitzat i els dels processos legals a iniciar per a intentar solucionar el problema amb el menor greuge. Desgraciadament els casos d'impagament han crescut molt últimament i en situacions on anteriorment no s'havien produït. 


Estafadors professionals

Solen optar a un lloguer normalment moblat, sense regatejar la quota, amb garanties i pagant per endavant totes les fiances que se'ls demana i primeres mensualitats. Una vegada han accedit a l'habitatge deixen de pagar sistemàticament totes les mensualitats i no responen als requeriments que reben per a desesper dels propietaris. Passat un temps, que està en funció de l'avanç de l'expedient fruit de la denúncia interposada per la propietat, solen contactar, exigint el retorn de fiances i mensualitats pagades més un plus per abandonar immediatament l'immoble sense provocar cap destrossa en aquest.
Aquests casos es donen majorment en propietats d'alt standing on els danys que puguin donar-se a continent i contingut són de gran impacte.


Vandalisme immobiliari

Aquesta és la segona preocupació tipificada de la majoria de propietaris de pisos per a llogar. La bona conservació de l'immoble per part de l'inquilí és fonamental. En el cas de llogar el pis moblat, encara més ja que a part dels elements estructurals poden danyar-se els mobles. En algunes ocasions s'han produït veritables destrosses en casos de desocupacions per l'impagament del lloguer on els inquilins ho han destrossat tot abans de ser obligats a abandonar l'habitatge.
Cal diferenciar aquests danys del desgast per ús. Sempre recomanem contractar una bona assegurança que cobreixi aquestes situacions. En el cas de lloguer moblat, hem d'adjuntar una relació amb el contingut que es lloga i una clàusula  que especifiqui que les despeses derivades de trencaments i desperfectes que no responguin a desgast per ús habitual seran a càrrec de l'inquilí.

El correcte manteniment no implica solament conservar continent i contingut sinó també mantenir un estat de neteja i salubritat òptim. 


Ús indegut de l'immoble

Es tracta de donar un ús al pis o casa llogada diferent al reflectit en el contracte de lloguer. Les dues situacions més comunes són:

  1. Ús comercial de l'immoble: es destina l'immoble parcialment o íntegrament als negocis. Suposa un greuge ja que les rendes en el mercat immobiliari professional solen ser més altes i tenen altres garanties. D'altra banda en funció de l'activitat que es desenvolupi, els  sorolls i olors derivades causen molèsties a la resta de la comunitat. L'excessiu tràfic de persones implica sensació d'inseguretat. També poden desenvolupar-se activitats legals. Aquestes situacions deriven en denúncies cap a la propietat qui es veu obligada a gestionar i solucionar el problema. 
  2. Cessió o lloguer a tercers: per descomptat és una pràctica il·legal que implica la rescissió immediata i unilateral del contracte. Tots els contractes de lloguer immobiliari han d'incloure una clàusula que expliciti que el subarrendament de l'immoble està totalment prohibit. Així i tot, hi ha inquilins que relloguen el pis o casa a una altra persona. La casuística és extensa. 

Un dels casos es deriva de la mobilitat geogràfica temporal per temes laborals. L'inquilí no vol rescindir el contracte ja que sap que tornarà i es troba molt a gust on viu. Per a no carregar amb la quota de lloguer mentre no habita aquest pis o casa, sol cedir-lo a un familiar o a un tercer conegut perquè visqui aquí qui al seu torn li paga una quota que sol ser lleugerament inferior a la que consta en el contracte de lloguer. Per descomptat no hi ha contracte que reculli aquesta situació i les quotes solen pagar-se en efectiu. D'aquí la importància que la persona a qui relloguen l'immoble sigui un familiar o molt coneguda per l'inquilí titular del contracte.


El segon cas tipificat és el subarrendament professional. La motivació és totalment diferent del cas anterior. Aquí el titular del contracte de lloguer busca lucrar-se. El millor exemple i molt estès són els anomenats “pisos pastera” on xarxes professionals compartimenten els pisos i relloguen parts del mateix a persones en situació irregular i amb pocs recursos que no poden accedir a una contractació legal per falta de garanties i per l'elevat preu del lloguer. És una situació molt complicada per a qualsevol propietari o propietària ja que la rescissió i desnonament sol eternitzar-se. És complicat fer arribar notificacions a l'inquilí que consta en el contracte i en l'habitatge es troben personal d'alta vulnerabilitat social. La propietat ha de fer-se càrrec de les multes que els ajuntaments imposen en detectar aquestes situacions sense ser directament els causants d'aquesta.

  

Recuperació de la propietat

A vegades necessitem recuperar l'habitatge llogat per necessitat nostra o d'alguns dels nostres familiars. Aquest cas es recull i legisla per la Llei d'arrendaments urbans a través del 

Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer. 

És imperatiu que se'l contracte inclogui una clàusula que possibiliti recuperar l'habitatge per necessitat.  Sol ser de ràpida recuperació ja que al decret es disposa: “no procedirà la pròrroga obligatòria del contracte si, una vegada transcorregut el primer any de durada d'aquest, l'arrendador comunica a l'arrendatari que té necessitat de l'habitatge arrendat per a destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial”. Cal tenir clar que podem recuperar l'habitatge llogat per necessitat de l'arrendador sempre que sigui per a nosaltres mateixos,  per a qualsevol familiar en primer grau de consanguinitat o per adopció,  o per al nostre cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. I no podrem recuperar la nostra propietat per aquest supòsit fins que  no hagi transcorregut el primer any de contracte.

La resta de casos que possibiliten la rescissió unilateral del contracte i la posterior recuperació de la propietat solen referir-se a impagament de quotes, a vandalisme o a ús indegut de l'immoble. Desgraciadament solen dilatar-se en el temps i  cal iniciar accions legals que suposen unes despeses extres per a la propietat.


De tot el vist derivem que un dels majors focus de qualsevol agència immobiliària professional quan gestiona lloguers per a la propietat ha de ser la correcta perfilació i la sàvia elecció dels candidats al lloguer. 

Hi ha eines que sens dubte ajuden, com els fitxers d'inquilins morosos, però l'experiència i saber quins documents i garanties exigir és fruit del coneixement del mercat, de les lleis que el regeixen i de l'experiència acumulada després de molts anys d'operar en ell. En el nostre cas, més de 90 anys en el mercat immobiliari.


Altres serveis que portaran despreocupació i tranquil.litat als propietaris d'immobles en lloguer són els referents a la pròpia gestió com el cobrament de rebuts, la contractació d'assegurances, adequament de l'import de la quota a preu de mercat, assessorament, administració… En aquest enllaç hi ha un resum de com ho fem a Finques Carbonell 


Acabar comentant que en aquest article hem exposat “els perills” que cal preveure quan ens disposem a llogar la nostra propietat immobiliària però volem acabar transmetent un missatge molt positiu ja que la majoria de lloguers transcorren amb total normalitat. El mercat immobiliari de lloguer continua sent un mercat estable que proporciona bones i sostingudes rendes als propietaris.


A Finques Carbonell duem més de 90 anys assessorant i gestionant professionalment les vostres propietats!

Ens valora la noticia?
El seu parer és important per a nosaltres

Aquesta notícia té un total de 4 vots

El formulari ha estat enviat correctament.

1929-2019: 90 anys al seu servei