30 de julio de 2020

Alquiler seguro de inmuebles para propietarios

Alquilar un inmueble siempre presenta incertidumbres. Desde el punto de vista de la propiedad las dos mayores preocupaciones se centran en el cobro regular de la renta y en la conservación del inmueble.
En el caso del inquilino, suele centrarse en el factor económico en lo tocante a la subida desproporcionada de la renta.

Alquilar el inmueble cuando somos propietarios

Hemos reflejado las dos mayores preocupaciones de los propietarios y propietarias de inmuebles, pero hay más situaciones a tener muy en cuenta cuando ponemos nuestro piso, casa o local en alquiler


Impago de la renta

Cuando el inquilino deja de pagar la mensualidad acordada se crea un gran problema. Este impago genera una disminución de ingresos y el tener que hacer frente a una serie de gastos asociados al alquiler como los comunitarios y seguros de la finca. Gran parte del mercado de alquiler en Cataluña  está en manos de pequeños inversores que han comprado un piso para alquilarlo y formar un patrimonio; algo que legar a sus hijos. Estos pisos suelen estar gravados por una hipoteca con lo que el impago de la renta implica tener que cubrir las mensualidades de la hipoteca con recursos propios o con un nuevo crédito. 


En algunas ocasiones los impagos son puntuales y responden a una situación pasajera, pero en la mayoría de los casos los impagos de rentas de alquiler suelen ser de larga duración dilatando el problema. En este caso los gastos asociados se incrementan exponencialmente ya que, en la mayoría de ocasiones, hay que sumar los honorarios de un abogado especializado y los de los procesos legales para intentar solucionar el problema con el menor agravio. Desgraciadamente los casos de impago han crecido mucho últimamente y en situaciones donde anteriormente no se habían producido.


Estafadores profesionales

Suelen optar a un alquiler normalmente amueblado, sin regatear la cuota, con garantías y pagando de antemano todas las fianzas que se les pide y primeras mensualidades. Una vez han accedido a la vivienda dejan de pagar sistemáticamente todas las mensualidades y no responden a los requerimientos que reciben para desespero de los propietarios. Pasado un tiempo, que está en función del avance del expediente fruto de la denuncia interpuesta por la propiedad,  suelen contactar, exigiendo el retorno de fianzas y mensualidades pagadas más un plus por abandonar inmediatamente el inmueble sin provocar ningún destrozo en el mismo.
Estos casos se dan mayormente en propiedades de alto standing donde los daños que puedan darse a continente y contenido son de gran impacto.

 

Vandalismo inmobiliario

Esta es la segunda preocupación tipificada de la mayoría de propietarios de pisos para alquilar. La buena conservación del inmueble por parte del inquilino es fundamental. En el caso de alquilar el piso amueblado, todavía más ya que aparte de los elementos estructurales pueden dañarse los muebles. En algunas ocasiones se han producido verdaderos destrozos en casos de  desocupaciones por impago de alquiler donde los inquilinos han arremetido con todo antes de ser obligados a abandonar la vivienda. Hay que diferenciar estos daños del desgaste por uso. Siempre recomendamos contratar un buen seguro que cubra estas situaciones. 

En el caso de alquiler amueblado, debemos adjuntar una relación con el contenido que se alquila y una cláusula  que especifique que los gastos derivados de roturas y desperfectos que no respondan a desgaste por uso habitual correrán a cargo del inquilino.

El correcto mantenimiento no implica solamente conservar continente y contenido sino también mantener un estado de limpieza y salubridad óptimo. 


Uso indebido del inmueble

Se trata de dar un uso al piso o casa alquilada distinto a lo reflejado en el contrato de alquiler. Las dos situaciones más comunes son:

  1. Uso comercial del inmueble: se destina el inmueble parcialmente o en su totalidad a los negocios. Supone un agravio ya que las rentas en el mercado inmobiliario profesional suelen ser más altas y tienen otras garantías. Por otro lado en función de la actividad que se desarrolle, los  ruidos y olores derivados causan molestias al resto de la comunidad. El excesivo tráfico de personas acarrea sensación de inseguridad. También pueden desarrollarse actividades legales. Estas situaciones derivan en denuncias hacia la propiedad quien se ve obligada a gestionar y solucionar el problema. 
  2. Cesión o alquiler a terceros: por supuesto es una práctica ilegal que implica la rescisión inmediata y unilateral del contrato. Todos los contratos de alquiler inmobiliario deben incluir una cláusula que explicite que el subarrendamiento del inmueble está totalmente prohibido. Aun así, hay inquilinos que realquilan el piso o casa a otra persona. La casuística es extensa. 

Uno de los casos se deriva de la movilidad geográfica temporal por temas laborales. El inquilino no quiere rescindir el contrato ya que sabe que va a volver y se encuentra muy a gusto donde vive. Para no cargar con la cuota de alquiler mientras no habita ese piso o casa, suele cederlo a un familiar o a un tercero conocido para que viva ahí quien a su vez le paga una cuota que suele ser ligeramente inferior a la que consta en el contrato de alquiler. Por supuesto no hay contrato que recoja esta situación y las cuotas suelen pagarse en efectivo. De ahí la importancia de que la persona a quien subarriendan el inmueble sea un familiar o muy conocida por el inquilino titular del contrato.


El segundo caso tipificado es el subarriendo profesional. La motivación es totalmente distinta del caso anterior. Aquí el titular del contrato de alquiler busca lucrarse. El mejor ejemplo y muy extendido son los llamados “pisos patera” donde redes profesionales compartimentan los pisos y realquilan partes del mismo a personas en situación irregular y con pocos recursos que no pueden acceder a una contratación legal por falta de garantías y por el elevado precio del alquiler. Es una situación muy complicada para cualquier propietario o propietaria ya que la rescisión y desahucio suele eternizarse. Es complicado hacer llegar notificaciones al inquilino que consta en el contrato y en la vivienda se encuentran personal de alta vulnerabilidad social. La propiedad debe hacerse cargo de las multas que los ayuntamientos imponen al detectar estas situaciones sin ser directamente los causantes de la misma.

  

Recuperación de la propiedad

En ocasiones necesitamos recuperar la vivienda alquilada por necesidad nuestra o de algunos de nuestros familiares. Este caso se recoge y legisla por la Ley de arrendamientos urbanos a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 

Es imperativo que se el contrato incluya una cláusula que posibilite recuperar la vivienda por necesidad.  Suele ser de rápida recuperación ya que en la Lau se dispone: “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Hay que tener claro que podemos recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador siempre que sea para nosotros mismos,  para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción,  o para nuestro cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Y no podremos recuperar nuestra propiedad por este supuesto hasta que  no haya transcurrido el primer año de contrato.

El resto de casos que posibilitan la rescisión unilateral del contrato y la posterior recuperación de la propiedad suelen referirse a impago de cuotas, a vandalismo o a uso indebido del inmueble. Desgraciadamente suelen dilatarse en el tiempo y  hay que iniciar acciones legales que suponen unos gastos extras para la propiedad.


De todo lo visto derivamos que uno de los mayores focos de cualquier agencia inmobiliaria profesional cuando gestiona alquileres para la propiedad debe ser la correcta perfilación y la sabia elección de los candidatos al alquiler. 

Hay herramientas que sin duda ayudan, como los ficheros de inquilinos morosos, pero la experiencia y saber qué documentos y garantías exigir es fruto del conocimiento del mercado, de las leyes que lo rigen y de la experiencia acumulada tras muchos años de operar en él. En nuestro caso, más de 90 años en el mercado inmobiliario.


Otros servicios que traerán despreocupación y relax a los propietarios de inmuebles en alquiler son los referentes a la propia gestión como el cobro de recibos, la contratación de seguros, adecuamiento del importe de la cuota a precio de mercado, asesoramiento, administración… En este enlace hay un resumen de cómo lo hacemos en Fincas Carbonell


Acabar comentando que en este artículo hemos expuesto “los peligros” que hay que prever cuando nos disponemos a alquilar nuestra propiedad inmobiliaria pero queremos acabar transmitiendo un mensaje muy positivo ya que la mayoría de alquileres transcurren con total normalidad. El mercado inmobiliario de alquiler sigue siendo un mercado estable que proporciona buenas y sostenidas rentas a los propietarios.


¡En Fincas Carbonell llevamos más de 90 años asesorando y gestionando profesionalmente vuestras propiedades!

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