16 de abril de 2021

La millor hipoteca per a comprar un immoble

La gran majoria dels compradors del mercat immobiliari cerquen la millor hipoteca per a comprar un immoble. No tothom disposa dels diners necessaris per a pagar el pis o casa que es vol comprar. Llavors cal recórrer al finançament extern que tradicionalment acostuma a ser un crèdit hipotecari concedit per una entitat bancària.


Enduriment de condicions hipotecàries 

Aquest model, diguem-ne tradicional, de finançar les compres en el mercat immobiliari té nous competidors com a conseqüència de l’enduriment de les condicions per l’accés a una hipoteca. Aquests nous actors i les noves formes de finançament, que ja podem trobar i que seran més populars en un futur proper, venen propiciats pel moment econòmic en el que ens trobem immersos.

La previsió de l’índex d’atur es situa per damunt del 16% i alguns models apunten a que es superarà el 17%. Això augmenta el risc de la taxa de morositat a tot l’estat i, òbviament, tindrà repercussió dins el sector bancari. 

Els estralls econòmics provocats per la pandèmia, la situació d’atur, els ertes i els ertos ha fet pujar la taxa de morositat en tots els sectors.  Simplement no es pot fer front a tots els compromisos econòmics adquirits i es deixa de pagar. A nivell hipotecari aquesta taxa està continguda ja que els rebuts hipotecaris són l’últim que no es paga per por a perdre l’habitatge. Malauradament el risc de fallida econòmica familiar és alt; Espanya és el tercer país europeu amb la taxa de morositat més alta i es preveu que augmenti. 


Les opcions que tenen les entitats per a intentar sanejar les seves cartes d’impagaments són poques. De fet, n’estan aplicant dues de generalitzades:

  1. Les moratòries: el Govern de l'Estat va publicar el Reial Decret Llei 8/2020, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l'impacte econòmic i social de la COVID-19. Aquí es va establir moratòria en el pagament de les quotes de les hipoteques contractades per a la compra de l'habitatge principal a les famílies que pateixin una reducció en els seus ingressos per la situació epidemiològica. La moratòria del pagament de la quota mensual de la hipoteca no significa la condonació o perdó dels rebuts no pagats, sinó l'ajornament del seu pagament.
  2. Venda de carteres impagades: en aquests casos, els tenidors d’un deute impagat acostumen a vendre aquesta cartera a la baixa a fons financers i d’inversió que compren el deute i després la reclamen. També els serveix per a fer enginyeria financera en funció dels seus comptes anuals.


El primer cas no significa una disminució de morositat, només un ajornament sense masses garanties que finalment es pugui cobrar. El segon cas sí s’eixuga el deute amb l’entitat bancària però aquesta rep menys diners dels esperats fet que afecta els seus comptes anuals.


Per a protegir-se d’una situació d’impagaments generalitzada, com es va donar al 2008, bancs i entitats han endurit les condicions per l’accés a un crèdit hipotecari. Aquestes condicions ja es van reformular a la Nova Llei d’hipoteques publicada al BOE el 16 de juny del 2019. Ara ens trobem en que s’estan aplicant molt rigorosament i moltes s’estan fent més restrictives. Els estudis dels perfils dels peticionaris seran més llargs i exhaustius, hi haurà més condicionants a complir. Com a conseqüència es concediran menys hipoteques i es trigarà més temps a concedir-les. 


Nous actors en finançament immobiliari

Les unificacions i absorcions d’entitats bancàries i els tipus d’interès més baixos de la història financera plantegen als bancs un escenari no massa atractiu a nivell financer. 

Pel que fa a la població, hi ha menys competència bancaria i amb menor marge de maniobra pel que fa a l’acomodació de condicions. Això tampoc resulta gens atractiu.

Donat aquest nou paradigma, estant apareixen nous models i empreses de finançament hipotecari vehiculats per institucions creades a tal efecte. 


Les Fintech

Les fintech són empreses tecnològiques capacitades per concedir finançament en general. El seu nom ve de la contracció anglesa de  finance i Technology. Aquestes empreses aprofiten el seu gran coneixement tecnològic per a crear nous productes. No són empreses noves, fa molt temps que operen, però el que sí és relativament nou és que es constitueixen com a banca mòbil. 

Acostumen a tenir millor condicions ja que tenen molt menys estructura que els bancs i, per tant, menys despeses fixes. Conseqüentment, les seves aspiracions retributives o de benefici per operació acostumen a ser menors pel que les condicions que ofereixen poden ser més competitives que les de la banca tradicional. Apart de donar finançament, també poden transferir fons o assessorar financerament.

El principal problema que pateixen és el desconeixement que la població té d’elles, la manca de coneixement tecnològic de molts de nosaltres i la confiança depositada.


La Banca Mòbil

La majoria de les grans institucions bancàries han creat la seva pròpia banca mòbil. Podríem dir que és la banca low cost pensada per abaratir despeses per la menor utilització de recursos bancaris per part dels seus clients. L’administratiu o el gestor de compte passa a ser un mateix, fet que redueix les despeses en capital humà. Això fa que trobem millors condicions que a la banca tradicional.

El principal problema és que s’opera per internet i l’accés a una informació complerta i transparent, de vegades, es fa difícil de trobar.


Neobanks i Challenger Banks

Són noves entitats totalment digitals i sense experiència financera tradicional que no segueixen els esquemes establerts, és a dir, són bancs que utilitzen els telèfons intel·ligents i les xarxes socials per a establir la seva relació amb els clients. Són entitats per a un públic hàbil en tecnologies i molt vinculat a Internet que cerquen una major democratització dels productes financers. De fet Google, Apple, Facebook, Amazon i Alibaba ja operen o s’estan preparant per a operar en aquest nínxol de mercat.


La millor hipoteca per a comprar un immoble

La millor hipoteca per a comprar un immoble és la que no s’ha de demanar; tot i això la majoria de nosaltres necessitem finançament per adquirir un habitatge.

Ara és un bon moment per demanar una hipoteca. El mercat està restringit perquè hi ha menys demanda, trobem els tipus d’interès en mínims històrics i més oferta de la que hi havia com a conseqüències de l’entrada de noves empreses i models de finançament.


És complicat recomanar una o l’altra i a quina entitat,  ja que la que millor s’adaptarà al vostre cas anirà en funció del vostre perfil, necessitats i del moment econòmic estructural que estiguem vivint.

El que sí podem recomanar és que us prengueu tot el temps necessari per a estudiar les diferents opcions i entitats del mercat. No accepteu pressions de temps ni de condicions en cap moment. També cal que sigueu molt conscients de quines son les despeses associades a la hipoteca. Fonamental que sapigueu quines heu de pagar vosaltres i quines van a càrrec de l’entitat financera. 

També fer-vos conscients que a Internet trobarem comparadors hipotecaris com el de Rastreator o el de la OCU que us assenyalaran quina podria ser la més competitiva per a vosaltres en funció dels vostres condicionants.

A Cimmo, carbonell immobiliària, assessorem als nostres clients i amics des de 1929
Si teniu qualsevol dubte estarem encantats d’atendre-us
Us esperem!


Ens valora la noticia?
El seu parer és important per a nosaltres

Aquesta notícia té un total de 3 vots

El formulari ha estat enviat correctament.

1929-2019: 90 anys al seu servei