La gran mayoría de los compradores del mercado inmobiliario buscan la mejor hipoteca para comprar un inmueble. No todo el mundo dispone del dinero necesario para pagar el piso o casa que se quiere comprar. Entonces hay que recurrir a la financiación externa que tradicionalmente acostumbra a ser un crédito hipotecario concedido por una entidad bancaria.
Endurecimiento de condiciones hipotecarias
Este modelo, digamos tradicional, de financiar las compras en el mercado inmobiliario tiene nuevos competidores como consecuencia del endurecimiento de las condiciones para el acceso a una hipoteca. Estos nuevos actores y las nuevas formas de financiación, que ya podemos encontrar y que serán más populares en un futuro próximo, vienen propiciados por el momento económico en el que nos encontramos inmersos.
La previsión del índice de paro se sitúa por encima del 16% y algunos modelos apuntan a que se superará el 17%. Esto aumenta el riesgo de la tasa de morosidad en todo el estado y, obviamente, tendrá repercusión en el sector bancario.
Los estragos económicos provocados por la pandemia, la situación de paro, los ertes y los ertos han hecho subir la tasa de morosidad en todos los sectores. Simplemente no se puede hacer frente a todos los compromisos económicos adquiridos y se deja de pagar. A nivel hipotecario esta tasa está contenida puesto que los recibos hipotecarios son el último que no se paga por miedo a perder la vivienda. Desgraciadamente el riesgo de quiebra económica familiar es alto; España es el tercer país europeo con la tasa de morosidad más alta y se prevé que vaya en aumento.
Las opciones que tienen las entidades para intentar sanear sus cartas de impagos son pocas. De hecho, están aplicando dos de generalizadas:
- Las moratorias: el Gobierno del Estado publicó el Real decreto ley 8/2020, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social de la COVID-19. Aquí se estableció moratoria en el pago de las cuotas de las hipotecas contratadas para la compra de la vivienda principal a las familias que sufran una reducción en sus ingresos por la situación epidemiológica. La moratoria del pago de la cuota mensual de la hipoteca no significa la condonación o perdón de los recibos no pagados, sino el aplazamiento de su pago.
- Venta de carteras impagadas: en estos casos, los tenedores de una deuda impagada acostumbran a vender esta cartera a la baja a fondos financieros y de inversión que compran la deuda y después la reclaman. También los sirve para hacer ingeniería financiera en función de sus cuentas anuales.
El primer caso no significa una disminución de morosidad, solo un aplazamiento sin muchas garantías que finalmente se pueda cobrar. El segundo caso sí cancela la deuda con la entidad bancaria, pero esta recibe menos dinero del esperado, hecho que afecta sus cuentas anuales.
Para protegerse de una situación de impagos generalizada, como se dio al 2008, bancos y entidades han endurecido las condiciones para el acceso a un crédito hipotecario. Estas condiciones ya se reformularon en la Nueva Ley de hipotecas publicada al BOE el 16 de junio del 2019. Ahora nos encontramos en que se están aplicando muy rigurosamente y muchas se están haciendo más restrictivas. Los estudios de los perfiles de los peticionarios serán más largos y exhaustivos, habrá más condicionantes a cumplir. Como consecuencia se concederán menos hipotecas y se tardará más tiempo a concederlas.
Nuevos actores en financiación inmobiliaria
Las unificaciones y absorciones de entidades bancarias y los tipos de interés más bajos de la historia financiera plantean en los bancos un escenario no demasiado atractivo a nivel financiero. En cuanto a la población, hay menos competencia bancaria y con menor margen de maniobra en cuanto a la acomodación de condiciones. Esto tampoco resulta nada atractivo.
Dado este nuevo paradigma, están apareciendo nuevos modelos y empresas de financiación hipotecaria vehiculados por instituciones creadas a tal efecto.
Las Fintech
Las Fintech son empresas tecnológicas capacitadas para conceder financiación en general. Su nombre viene de la contracción inglesa de finance i Technology. Estas empresas aprovechan su gran conocimiento tecnológico para crear nuevos productos. No son empresas nuevas, hace mucho tiempo que operan, pero lo que sí es relativamente nuevo es que se constituyen como banca móvil.
Acostumbran a tener mejores condiciones puesto que tienen mucho menos estructura que los bancos y, por lo tanto, menos gastos fijos. Consecuentemente, sus aspiraciones retributivas o de beneficio por operación acostumbran a ser menores por lo que las condiciones que ofrecen pueden ser más competitivas que las de la banca tradicional. Aparte de dar financiación, también pueden transferir fondos o asesorar financieramente.
El principal problema que sufren es el desconocimiento que la población tiene de ellas, la carencia de conocimiento tecnológico de muchos de nosotros y la confianza depositada.
La Banca Móvil
La mayoría de las grandes instituciones bancarias han creado su propia banca móvil. Podríamos decir que es la banca low cost pensada para abaratar gastos por la menor utilización de recursos bancarios por parte de sus clientes. El administrativo o el gestor de cuenta pasa a ser uno mismo, hecho que reduce los gastos en capital humano. Esto hace que encontremos mejores condiciones que en la banca tradicional.
El principal problema es que se opera por internet y el acceso a una información comnpleta y transparente, a veces, se hace difícil de encontrar.
Neobanks y Challenger Banks
Son nuevas entidades totalmente digitales y sin experiencia financiera tradicional que no siguen los esquemas establecidos, es decir, son bancos que utilizan los smartphones y las redes sociales para establecer su relación con los clientes. Son entidades para un público hábil en tecnologías y muy vinculado a Internet que buscan una mayor democratización de los productos financieros. De hecho Google, Apple, Facebook, Amazon y Alibaba ya operan o se están preparando para operar en este nicho de mercado.
La mejor hipoteca para comprar un inmueble
La mejor hipoteca para comprar un inmueble es la que no se tiene que pedir; aun así, la mayoría de nosotros necesitamos financiación para adquirir una vivienda.
Ahora es un buen momento para pedir una hipoteca. El mercado está restringido porque hay menos demanda, encontramos los tipos de interés en mínimos históricos y más oferta de la que había como consecuencia de la entrada de nuevas empresas y modelos de financiación.
Es complicado recomendar una o la otra y en qué entidad, puesto que la que mejor se adaptará a vuestro caso irá en función de vuestro perfil, necesidades y del momento económico estructural que estemos viviendo.
Lo que sí podemos recomendar es que os toméis todo el tiempo necesario para estudiar las diferentes opciones y entidades del mercado. No aceptéis presiones de tiempos ni de condiciones en ningún momento. También hace falta que seáis muy conscientes de cuáles son los gastos asociados a la hipoteca. Fundamental que sepáis cuales tenéis que pagar vosotros y cuales van a cargo de la entidad financiera.
También recordar que en Internet encontraremos comparadores hipotecarios como el de Rastreator o el de la OCU que os señalarán cuál podría ser la más competitiva para vosotros en función de vuestros condicionantes.
En Cimmo, carbonell inmobiliaria, asesoramos a nuestros clientes y amigos desde 1929
Si tenéis cualquier duda estaremos encantados de atenderos. ¡Os esperamos!
