La regulación del precio de alquiler ha entrado en vigor este lunes 18 de marzo a través de un Índice de referencia que limita sus subidas en las zonas tensionadas
El pasado lunes ha entrado en vigor una nueva medida de contención de los precios de los alquileres de obligada aplicación. Se define a través de un índice de referencia para las viviendas de alquiler de las denominadas zonas tensionadas. Es un rango de precios máximo y mínimo que cada inmueble tiene que tener según la zona y las características de cada vivienda. Esta regulación del precio de alquiler se enfoca para los grandes tenedores y para aquellas viviendas que no hayan sido alquilados en los últimos cinco años.
Con esta medida publicada en el BOE num 66 del 15 de marzo , el gobierno español busca limitar la escalada de los precios del alquiler, estabilizar parte del mercado inmobiliario, aumentar la seguridad jurídica para inquilinos y propietarios y favorecer el acceso a las viviendas de alquiler a la ciudadanía.
¿Dónde y cómo se aplica la regulación del precio de alquiler?
La regulación del precio de alquiler viene definida por un Ãíndice de referencia que se aplicará en todas las zonas tensionadas definidas por cada comunidad autónoma. A fecha de hoy, Cataluña es la única comunidad que ha declarado sus zonas tensionadas con los siguientes 140 municipios donde la nueva medida es de obligada aplicación:
Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d'Empordà , Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà , Girona, Granollers, Guissona, l'Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà , Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besós, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant SadurnÃí d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià , Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt i Vilassar de Mar.
La regulación del precio de alquiler se hace a través de un índice creado a tal efecto que mostrarà¡ un precio de alquiler mínimo y màximo para una vivienda con unas características concretas de un municipio de zona tensionada. El Ministerio de Vivivienda y Agenda Urbana tiene una página web donde obtener el índice de referencia tras la introducción de los datos de la vivienda.
El cumplimiento de este índice es obligatorio en todas las viviendas de personas físicas o jurídicas que tengan 5 o más viviendas y que se encuentren en las zonas tensionadas. También se aplicarà a las nuevas viviendas de alquiler de estas zonas tensionadas que entren en el mercado después de haber estado fuera de él durante al menos cinco años.
La regulación del precio de alquiler afectará los contratos, sean nuevos o prorrogados, que se firmen a partir del 15 de marzo de 2024 y no tendrá efectos retroactivos.
En el caso de las viviendas de pequeños propietarios de zonas tensionadas, cuando se realice un nuevo contrato, el precio no podrá sobrepasar la renta del anterior contrato actualizada con el IPC. En estos casos, el índice solo tendrá un papel consultivo.
La realidad es que hay muchas viviendas de zonas tensionadas que superan los límites establecidos por el índice. Tal como dijo el secretario de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, "el índice permite establecer un control que dista mucho del que en estos momentos se está ofreciendo y, en muchos casos, cobrando por los precios del alquiler". Para poner un ejemplo el Sr. Lucas dijo: "una vivienda en la calle Valencia de Barcelona, que en estos momentos en un portal se ofrece a 1.660 euros, en el rango superior sale a 984 euros".
Ventajas e inconvenientes de la regulación del precio de alquiler
Antes que nada, hay que decir que, como acostumbra a pasar, esta nueva medida tiene sus simpatizantes y sus detractores. En un principio este índice, que señala un precio mínimo y un precio máximo de alquiler, tendría que facilitar la negociación entre propietarios e inquilinos puesto que establece los intervalos de precios donde moverse.
En principio, tal y como se desprende de la noticia de los informativos de TV3 donde tuvimos el placer de intervenir, parece que los mayores beneficiados de la regulación del precio de alquiler serán las personas que accedan a una vivienda de alquiler. Y será así porqué la medida les representa:
- Estabilidad Financiera. Los inquilinos disfrutarán de una mayor estabilidad financiera al no enfrentar aumentos abruptos en sus alquileres, lo cual les permitirá planificar mejor sus gastos y presupuestos.
- Acceso a la Vivienda. La regulación del precio del alquiler puede hacer que la vivienda sea más accesible para grupos de bajos ingresos, evitando que sean desplazados por aumentos desproporcionados en los precios del alquiler.
- Seguridad Residencial. Los inquilinos pueden sentirse más seguros en sus hogares, sabiendo que no serán desalojados a causa de incrementos exorbitantes en el alquiler.
Por otro lado, parece que para los propietarios, que pensamos habría que diferenciarlos entre personas físicas y jurídicas, la única ventaja real será la de tener inquilinos más estables dada la regulación del precio del alquiler y, en principio, menos impagados y procesos judiciales de desahucios. Tendrán menos rentabilidad, pero más estable en el tiempo.
Las desventajas para los propietarios pueden ser:
- Menos Inversión. Los propietarios pueden verse desalentados a invertir en propiedades de alquiler si sienten que no pueden obtener un retorno justo sobre su inversión a causa de las restricciones en los precios del alquiler.
- Deterioro de la Propiedad. Algunos propietarios podrían descuidar el mantenimiento de sus propiedades si sienten que no están recibiendo suficientes ingresos para cubrir los costes de reparación y mantenimiento. Cómo comenta en la noticia de TV3 Miquel Bascompte Carbonell, "cuando haces una obra en un piso de reforma casi integral, después quieres mirar de recuperar la inversión. Pues ahora lo que harán muchos propietarios es pensárselo y hacer las obras imprescindibles.
- Oferta menos competitiva. Como en el índice de referencia de la regulación del precio de alquiler intervienen muchos factores, la oferta se vuelve más plana y menos competitiva. Las posibles características que hacen únicas las viviendas, como los acabados de mayor calidad, ya no pesarán tanto en el precio final del alquiler por lo que la diferenciación de precio por calidad caerá.
El mayor peligro de esta normativa es que la regulación del precio del alquiler puede reducir la oferta de viviendas disponibles en el mercado de alquiler. Algunos propietarios podrían optar por retirar sus propiedades del mercado de alquiler y venderlas o convertirlas en viviendas de otro tipo. Ahora, en función de los intervalos que recoja el índice, se plantearán qué es mejor, alquilar o vender el piso según sus ventajas y desventajas cuando antes tenían claro poner el piso en el mercado de alquiler.
Es importante reconocer que la regulación del precio del alquiler no es una solución única para abordar la asequibilidad de la vivienda. Si bien puede proporcionar alivio inmediato para los inquilinos que luchan para pagar sus alquileres, también plantea desafíos significativos para los propietarios y podrÃía tener implicaciones en la oferta y calidad de la vivienda de alquiler disponible.
