5 de noviembre de 2021

Ley estatal de alquiler y vivienda 2021

La nueva ley estatal de alquiler y vivienda 2021 desbloquea el capítulo referido a la regulación del precio de alquiler. Busca proteger e incrementar el parque público de vivienda social, controlar y reducir los precios de alquiler y movilizar la vivienda tanto por la disminución de pisos no habitados como por la obligatoriedad para las promotoras de reservar el 30% de las promociones a vivienda y alquiler social

El consejo de ministros aprobó el pasado martes 26 de Octubre el anteproyecto de la primera ley estatal de vivienda. En la posterior rueda de prensa, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez dijo que: “esta ley pretende configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar. Todos somos conscientes que la vivienda es algo indispensable para el proyecto vital de cualquier persona". Sánchez también añadió que la tramitación parlamentaria se hará por el procedimiento de urgencia para que llegue la antes posible al Parlamento y pueda entrar en vigor en el segundo semestre de 2022. 


La ministra insistió en la "seguridad jurídica" que aportará la nueva normativa tanto a inquilinos como propietarios, porque dejará de considerar la vivienda "como un bien de mercado" para pasar a "consagrarlo como un derecho". 

La normativa protegerá de manera permanente el parque público de vivienda social, que no podrá ser alienado. Además, introduce el concepto de “vivienda asequible incentivada de titularidad privada”, que otorgará beneficios fiscales para los propietarios que ofrezcan un alquiler a precios reducidos.

Sánchez precisó en esta rueda de prensa las medidas que contempla este anteproyecto y su afectación para promotores inmobiliarios, para grandes propietarios, para pequeños propietarios y para arrendadores.


Zonas Tensionadas

Otra novedad conceptual de este anteproyecto es la definición de “zonas tensionadas”

Serán las zonas geográficas que contendrán viviendas con un precio de alquiler reducido y no escalable durante un mínimo de tres años. Vendrá a ser una calificación como la que tenemos ahora del precio de venta máximo de las viviendas de protección oficial  La declaración de un barrio o un municipio como zona tensionada, estará en manos del Estado y de la Comunidad Autónoma y del Ayuntamiento donde haya las viviendas y donde se estén estudiando estas zonas. 


Si una zona se declara tensionada, esta tendrá una duración mínima de tres años prorrogables año a año para evitar una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler. El compromiso establecido por la administración es que, en este plazo, las autoridades desarrollarán un programa de medidas específico, buscarán fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, lanzarán ayudas públicas adicionales o impulsarán la oferta de vivienda social.

Condicionantes para poder declarar una zona tensionada

El principal y casi único concepto será los ingresos de los habitantes de la zona a calificar como tensionada. Se podrá declarar la zona tensionada cuando el precio medio del alquiler o de la hipoteca más los costes de los suministros en la zona sea mayor que el 30% de los ingresos medios de los habitantes de la zona en cuestión.


Así, en las zonas afectadas se establecerán índices de referencia del precio del alquiler que grandes propietarios tendrán que respetar, así como pequeños propietarios que quieran optar a las ventajas fiscales previstos en la nueva ley.

Si una zona es declarada tensionada, los inquilinos podrán solicitar una prórroga del contrato del alquiler con el mismo precio más el incremento del IPC por un periodo de hasta tres años siempre que, durante este periodo la zona siga declarada zona tensionada. También está previsto permitir una subida del alquiler de hasta el 10% por mejoras de la vivienda o en los contratos de larga duración.


Objetivos de la nueva ley estatal de alquiler y vivienda 2021

La nueva norma tendrá en cuenta las diferentes competencias existentes en la materia, tanto autonómicas como municipales. De aquí se deriva que tienen que ser las propias comunidades autónomas las que soliciten si quieren aplicar o no el control de precios en las zonas tensionadas.


Los objetivos clave de la nueva ley estatal de alquiler y vivienda 2021 son:

  1. Acceso universal a una vivienda digna 
  2. Protección del parque público de vivienda social
  3. Control y bajada de los precios de alquiler
  4. Reducir el número de pisos vacíos y movilizar la vivienda

Para lograr estos objetivos la nueva ley establece unos puntos clave que veremos seguidamente


Ventajas fiscales para pequeños propietarios inmobiliarios

Esta medida busca que los arrendadores de pisos puedan bajar los precios de los alquileres sin que sufran una gran disminución de sus rentas como consecuencia de la reducción de las cuotas.

Los pequeños propietarios serán aquellos que tengan menos de 10 viviendas y no estarán obligados por un límite en la cuota del alquiler, sino que obtendrán ventajas fiscales y reducciones caso que decidan bajar el precio de alquiler de sus inmuebles.


Se establece el nuevo concepto “vivienda asequible incentivada” y establece una serie de bonificaciones tipificadas del Impuesto sobre la renta de las personas físicas, el IRPF:

  • Bonificación máxima de hasta un 90% en de las rentas por alquiler en zonas tensionadas que obtengan los propietarios, si bajan un 5% el precio del alquiler sobre el año anterior.
  • Se prevé una bonificación del 70% si se alquila por primera vez una vivienda en una zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años. También tendrá esta bonificación del 70% quién destine la vivienda a alquiler social a un precio por debajo del que marquen los programas públicos.
  • Bonificación del 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación
  • Se disfrutará de una bonificación del 50% en caso de que bajen el precio del alquiler en zonas no tensionadas respecto al contrato anterior de al menos un 5%.


Límite del alquiler de viviendas a grandes propietarios

Los grandes propietarios son aquellas personas físicas o jurídicas que tienen más de 10 viviendas en su propiedad. Aquí no se incluyen garajes o trasteros, solo viviendas. 

Estos tendrán que adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia de la zona tensionada donde esté la vivienda, limitando el precio del alquiler al precio del contrato anterior o al precio máximo de referencia que se establezca para la zona tensionada.

A partir de la aprobación de ley, se dará un plazo de 18 meses para establecer cómo será este índice de referencia del precio del alquiler.


Recargo en el IBI para las viviendas vacías

En las zonas tensionadas, la nueva ley estatal de vivienda permitirá a los ayuntamientos aplicar un recargo de hasta el 150% sobre el IBI de la vivienda vacía.

El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tenga cuatro o más inmuebles de uso residencial. Este incremento será del 100% cuando haga tres años que la vivienda esté vacía. 

Y se prevé un 50% adicional en el IBI de aquellos inmuebles por los propietarios que tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.


Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas

La nueva ley estatal de alquiler y vivienda 2021 obligará a las promotoras inmobiliarias a reservar un 30% de la promoción a vivienda pública y social

Con esta medida se quiere incrementar el parque público de viviendas puesto que se entiende totalmente descompensado. Éste ya era un objetivo recogido por la Generalitat de Cataluña en el decreto ley del 1 de Marzo del 2019, el 7/2019. Para poner un ejemplo, el parque público de viviendas en países como Alemania, Reino Unido o Francia es del 15% mientras que en España no llega al 1,6%.

También se quiere blindar este tipo de vivienda y evitar la especulación puesto que, estos inmuebles no podrán ser recalificados durante 30 años. 


Regulación de los desahucios

Igualmente a lo que se hacía en la ley anterior, los juzgados tendrán que solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si hay una persona vulnerable en procesos de desahucio. La novedad es que, si se da el caso, el desahucio se suspenderá hasta que la Administración encuentre una alternativa residencial en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el propietario de la vivienda es persona física o de cuatro si es jurídica. 

Se busca mejorar la comunicación entre los jueces y los servicios sociales para que sea más rápida y efectiva y evitar situaciones punitivas en personas de alta vulnerabilidad.


Bonos de ayuda para jóvenes

Esta última medida está enfocada a ayudar los menores de 35 años a emanciparse. Se calcula que podrán beneficiarse entre 40.000 y 50.000 jóvenes.

Este “bono joven de vivienda” representará una ayuda mensual de 250 € y durante 24 meses para todos los jóvenes que cumplan los requisitos.

  • Para jóvenes entre 18 y 35 años
  • Con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 €
  • limitado a alquileres de hasta 600 euros


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