El Pasado 1 de marzo el Gobierno de la Generalitat, aprobó y publicó en el Boletín Oficial del Estado BOE un nuevo decreto ley, el 7/2019 donde se disponen una serie de medidas en materia de vivienda y alquiler de alta incidencia para la ciudadanía. La normativa que se deriva es de aplicación obligada a partir del 6 de marzo y afecta a todos los contratos firmados a partir de la misma. Todos los contratos firmados antes del 6 de marzo no están afectados puesto que el decreto no es de aplicación retroactiva por lo que la normativa que los regirá será la establecida en su fecha de firma. Recordar que hay supuesto donde nos podemos desgravar las cuotas por vivienda habitual en nuestra declaración de la IPRF. Podéis acceder a la casuística clicando aquí.
El Decreto Ley incluye la calificación permanente de las viviendas con protección oficial cuando el suelo sea público o esté destinado urbanísticamente a vivienda de protección pública. El Índice de Referencia del Precio del Alquiler será obligatorio en los contratos y en los anuncios publicitarios. Podéis ver y descargar el pdf de la disposición clicando aquí.
Con este nuevo decreto se quieren lograr, por encima de todo, tres grandes objetivos:
- Afrontar el déficit de viviendas de alquiler de protección pública
- Aumentar los instrumentos para combatir las situaciones de emergencia y los desahucios
- Propiciar la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres
Los principales cambios que se incorporan y de mayor afectación son en materia de:
- Duración de contrato y prórrogas
- Subrogaciones contractuales
- Fianzas y garantías adicionales
- Desahucios
- Gastos de comercialización del inmueble
- Impuestos
- Bonificaciones
Duración del contrato y prórrogas: la duración del contrato es de libre disposición por ambas partes con un mínimo de 5 años en caso de que el arrendador sea persona física o de 7 años si fuera persona jurídica. En el supuesto que la duración del contrato sea inferior a estos plazos el mismo se prorrogará obligatoriamente por periodos anuales hasta que el arrendamiento llegue a los 5 ó 7 años en función de la tipología del arrendador mencionada antes.
También se dispone la ampliación de la prórroga obligatoria (ampliación automática del contacto de alquiler) de uno a tres años. Para no proceda esta prórroga obligatoria, el arrendador tendrá que notificar al menos con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato, y el arrendatario lo tendrá que notificar con dos meses de antelación.
En el supuesto de que el propietario hubiera hecho constar expresamente y por escrito que necesita recuperar la vivienda durante la duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria del mismo.
Subrogación del contrato: en caso de defunción del titular del contrato de alquiler el arrendamiento se subrogará obligatoriamente al resto de inquilinos de la vivienda si hay personas en situación de vulnerabilidad como personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años.
Los alquileres turísticos quedan fuera de este decreto y su regulación será responsabilidad de las comunidades autónomas.
Fianza y garantías adicionales máximas: La fianza obligatoria es la correspondiente a 1 mes de alquiler. Por otro lado, el importe máximo que un propietario puede pedir como garantía adicional del alquiler queda limitado al importe correspondiente a 2 meses de alquiler. Antes del Decreto era de libre disposición por parte del propietario del inmueble.
El incremento del precio del alquiler o incremento anual de renta no podrá estar nunca por encima del Índice de Precio del Consumo (IPC) y solo podrá actualizarse en fecha de cumplimiento de cada año de vigencia del contrato.
Fin de los desahucios abiertos: los servicios sociales tendrán que establecer y/o analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. Queda obligado comunicar los desahucios previstos a servicios sociales porque puedan hacer esta tarea antes de que se dé el desahucio. Por este motivo, se podrán paralizar los desahucios durante un mes si el arrendador es persona física, o tres meses si es persona jurídica.
La normativa también obliga a comunicar el día y hora exactas en los cuales se realizará el desahucio quedando eliminados por este efecto los desahucios abiertos.
Impuesto de Transmisiones y Actos jurídicos: se establece la exención de pago por parte del inquilino del ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Este impuesto es del 0,5% del pero continuará siendo obligatoria la declaración y autoliquidación del impuesto porque la administración continúe teniendo el registro de arrendamientos.
Gastos de comercialización: cuando el arrendador sea una persona jurídica, se tendrá que hacer cargo de todos los gastos de comercialización de la vivienda y las derivadas de la formalización del contrato.
Bonificaciones municipales: los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del Impuesto de Bienes inmuebles para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
También se crea el Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas porque sea utilizado por las comunidades autónomas para sus políticas de incentivos a la vivienda.
Y aparte de los objetivos y afectaciones principales establecidas arriba, el decreto también busca:
Incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública. Se incluyen nuevos derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat en el caso de transmisiones onerosas de suelos privados que formen parte de las reservas de protección pública o de inmuebles con viviendas arrendadas que se vendan enteros.
También se establece una nueva regulación que permite tanto en los ayuntamientos como la Generalitat adquirir suelos mediante el derecho de tanteo y retracto o mediante la expropiación forzosa y destinarlos específicamente a construir viviendas de protección pública. En caso de que ya haya vivienda construidos, los permite destinarlos a este régimen de protección aunque el planeamiento urbanístico no lo especifique.
Incrementar el parque público de viviendas de alquiler: El Decreto Ley prevé que los municipios con demanda residencial fuerte y acreditada impulsen, en el plazo de dos años, la construcción de viviendas de protección pública sobre solares disponibles de su patrimonio para destinarlos prioritariamente al régimen de alquiler.
Además, las administraciones están obligadas a mantener la titularidad pública de los suelos con destino a vivienda de protección pública que obtengan por cesión en las actuaciones urbanísticas y a destinar las viviendas también a alquiler. El Decreto Ley prevé la posibilidad de modular la forma de efectuar estas cesiones porque permitan financiar la construcción de estas viviendas.
Incrementar el parque de viviendas privadas de alquiler y las viviendas privadas de protección pública. Se incluye la posibilidad que los planes urbanísticos destinen terrenos para la construcción de viviendas plurifamiliares específicamente de alquiler. Así mismo, se mejora la posibilidad de destinar parcialmente los edificios a viviendas de protección pública, en suelo urbano consolidado, para conseguir viviendas más adecuadas a las necesidades sociales y propiciando una oferta más variada.
El Decreto Ley prevé también que en el caso de promociones privadas que hayan recibido algún tipo de ayuda pública haya una cobertura total por parte de la Generalitat de los alquileres impagados y que los adjudicatarios tengan prioridad en la percepción de las ayudas al pago del alquiler.
