La nova Llei estatal de lloguer i habitatge 2021 desbloqueja el capítol referit a la regulació del preu de lloguer. Cerca protegir i incrementar el parc públic d’habitatge social, controlar i reduir els preus de lloguer i mobilitzar l’habitatge tant per la disminució de pisos no habitats com per la obligatorietat per a les promotores de reservar el 30% de les promocions a habitatge i lloguer social
El Consell de Ministres va aprovar el passat dimarts 26 d'Octubre l'avantprojecte de la primera llei estatal d'habitatge. En la posterior roda de premsa, la ministra de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, Raquel Sánchez va dir que: “aquesta llei pretén configurar l'habitatge com el cinquè pilar de l'Estat del Benestar. Tots som conscients que l'habitatge és quelcom indispensable per al projecte vital de qualsevol persona". Sánchez també va afegir que la tramitació parlamentària es farà pel procediment d'urgència perquè arribi l’abans possible al Parlament i pugui entrar en vigor en el segon semestre de 2022.
La ministra va insistir en la "seguretat jurídica" que aportarà la nova normativa tant a inquilins com a propietaris, perquè deixarà de considerar l'habitatge "com un bé de mercat" per a passar a "consagrar-lo com un dret".
La normativa protegirà de manera permanent el parc públic d'habitatge social, que no podrà ser alienat. A més, introdueix el concepte d'habitatge assequible incentivat de titularitat privada, que atorgarà beneficis fiscals per als propietaris que ofereixin un lloguer a preus reduïts.
Sánchez va precisar en aquesta roda de premsa les mesures que contempla aquest avantprojecte i la seva afectació per a promotors immobiliaris, per a grans propietaris, per a petits propietaris i per a arrendadors.
Zones Tibants
Una altra novetat conceptual d’aquest avantprojecte és la definició de “zones tibants” o “zonas tensionadas” en castellà.
Seran les zones geogràfiques que contindran habitatges amb un preu de lloguer reduït i no escalable durant un mínim de tres anys. Vindrà a ser una qualificació com la que tenim ara del preu de venda màxim dels habitatges protegits.
La declaració d'un barri o un municipi com a zona tibant, estarà en mans de l'Estat i de la Comunitat Autònoma i de l’Ajuntament on hi hagi els habitatges i on s'estiguin estudiant aquestes zones.
Si una zona es declara tibant, aquesta tindrà una durada mínima de tres anys prorrogables any a any per a evitar una pujada indiscriminada dels preus dels habitatges de lloguer. El compromís establert per l’administració és que en aquest termini, les autoritats desenvoluparan un programa de mesures específic, buscarà fórmules de col·laboració amb el sector privat per a estimular l'oferta, llançarà ajudes públiques addicionals o impulsarà l'oferta d'habitatge social.
Condicionants per poder declarar una zona tibant
El principal i gairebé únic concepte serà els ingressos dels habitants de la zona a qualificar com a tibant. Es podrà declarar la zona tibant quan el preu mitjà del lloguer o de la hipoteca més els cost dels subministres en la zona sigui més gran que el 30% dels ingressos mitjans dels habitants del barri en qüestió.
Així, en les zones afectades s'establiran índexs de referència del preu del lloguer que grans propietaris hauran de respectar, així com petits propietaris que vulguin optar als avantatges fiscals previstos en la nova llei.
Si una zona és declarada tibant, els inquilins podran sol·licitar una pròrroga del contracte del lloguer amb el mateix preu més l'increment de l'IPC per un període de fins a tres anys sempre que, durant aquest període la zona segueixi declarada zona tibant. També està previst permetre una pujada del lloguer de fins al 10% per millores de l'habitatge o en els contractes de llarga durada.
Objectius de la Nova Llei estatal d’habitatge
La nova norma tindrà en compte les diferents competències existents en la matèria, tant autonòmiques com municipals. D’aquí es deriva que han de ser les pròpies comunitats autònomes les que sol·licitin si volen aplicar o no el control de preus en les zones tibants.
Els objectius clau de la nova llei estatal d’habitatge son:
- Accés universal a un habitatge digne
- Protecció del parc públic d’habitatge social
- Control i baixada dels preus de lloguer
- Reduir el nombre de pisos vuits i mobilitzar l’habitatge
Per tal d’assolir aquest objectius la Nova Llei estatal d’habitatge estableix un punts clau que veurem seguidament
Avantatges fiscals per a petits propietaris immobiliaris
Aquesta mesura cerca que els arrendadors de pisos puguin baixar els preus dels lloguers sense que pateixin una gran disminució de les seves rendes com a conseqüència de la reducció de les quotes.
Els petits propietaris seran aquells que tinguin menys de 10 habitatges i no estaran obligats per un límit en la quota del lloguer, sinó que obtindran avantatges fiscals i reduccions cas que decideixin baixar el preu de lloguer dels seus immobles.
S’estableix el nou concepte “habitatge assequible incentivat” i estableix una sèrie de bonificacions tipificades sobre l'Impost sobre la renda de les persones físiques, l’IRPF:
- Bonificació màxima de fins a un 90% en de les rendes per lloguer en zones tibants que obtinguin els propietaris, si baixen un 5% el preu del lloguer sobre l'any anterior.
- Es preveu una bonificació del 70% si es lloga per primera vegada un habitatge a una zona tibant a joves d'entre 18 i 35 anys. També tindrà aquesta bonificació del 70% qui destini l’habitatge a lloguer social a un preu per sota del que marquin els programes públics.
- Bonificació del 60% per als casos de preus congelats però que hagin escomès obres de rehabilitació
- Es gaudirà d’una bonificació del 50% en cas que baixin el preu del lloguer en zones no tibants respecte al contracte anterior d'almenys un 5%.
Límit del lloguer d’habitatges a grans propietaris
Els grans propietaris són aquelles persones físiques o jurídiques que tenen més de 10 habitatges en la seva propietat. Aquí no s’inclouen garatges o trasters, només habitatges.
Aquests hauran d'adaptar el preu dels seus lloguers a l'índex de referència de la zona tibant on es l’habitatge, limitant el preu del lloguer al preu del contracte anterior o al preu màxim de referència que s’estableixi per a la zona tibant.
A partir de l'aprovació de llei, es donarà un termini de 18 mesos per a establir com serà aquest índex de referència del preu del lloguer.
Recàrrec a IBI per als habitatges buits
A les zones tibants, la nova llei estatal d’habitatge permetrà als ajuntaments aplicar un recàrrec de fins al 150% sobre l'IBI de l'habitatge buit.
L'increment mínim per a pisos desocupats serà del 50% quan sense causa justificada l'habitatge porti més de dos anys buit i pertanyi a un propietari que tingui quatre o més immobles d'ús residencial. Aquest increment serà del 100% quan faci tres anys que l’habitatge és vuit.
I es preveu un 50% addicional en l’IBI d’aquells immobles pels propietaris que tinguin dos o més pisos en el mateix terme municipal.
Lloguers públics en les noves promocions d'habitatges
La nova llei obligarà a les promotores immobiliàries a reservar un 30% de la promoció a habitatge públic i social.
Amb aquesta mesura es vol incrementar el parc públic d’habitatges ja que s’entén totalment descompensat. Aquest ja era un objectiu recollit per la Generalitat de Catalunya al decret llei de l’1 de març del 2019 , el 7/2019. Per posar un exemple, el parc públic d’habitatges a països com Alemanya, Regne Unit o França és del 15% mentre que a Espanya no arriba a l’1,6%.
També es vol blindar aquest tipus d’habitatge i evitar-ne l’especulació ja que, aquests immobles no podran ser requalificats durant 30 anys.
Regulació dels desnonaments
Igualment al que es feia a la llei anterior, els jutjats hauran de sol·licitar als serveis socials un informe per a acreditar si és una persona vulnerable en processos de desnonament. La novetat és que, si es dona el cas, el desnonament es suspendrà fins que l'Administració trobi una alternativa residencial en forma d'habitatge per un període de dos mesos si el propietari de l’habitatge és persona física o de quatre si és jurídica.
Es cerca millorar la comunicació entre els jutges i els serveis socials perquè sigui més ràpida i efectiva i evitar situacions punitives en persones d’alta vulnerabilitat.
Bons d'ajuda per a joves
Aquesta última mesura està enfocada a ajudar els menors de 35 anys a emancipar-se. Es calcula que podran beneficiar-se entre 40.000 i 50.000 joves.
Aquest “bon jove d’habitatge” representarà una ajuda mensual de 250 € i durant 24 mesos per a tots els joves que compleixin els requisits.
- Per a joves entre 18 i 35 anys
- Amb rendes de treball i ingressos anuals inferiors a 23.725 €
- limitat a lloguers de fins a 600 euros
